完善贷款法律手续的措施浅谈

【土地使用权抵押】完善贷款法律手续的措施浅谈

土地使用权抵押在我国土地使用权人作为债务人(抵押人)，在法律许可的范围内不转移土地的占有，而将其土地使用权作为债权的担保，在债务人不履行债务时，债权人(抵押权人)有权依法将该土地使用权变价并从所得价款中优先受偿的法律行为。

针对我行贷款文件现状，为完善贷款法律手续，化解并防范风险，笔者在对我行贷款债权文书进行调研的基础上，结合自己的实际工作经验，根据《贷款通则》、《合同法》、《担保法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》及总行相关规章制度，归纳总结了几点建议，供大家参考。

一、注意核对借款合同与担保合同的对应性

担保合同(含保证合同、抵押合同和质押合同)从属于借款合同，两者应当具备一一对应关系。针对我行存在借款合同、担保合同未编号或者编号完全一致，以及借款合同未填写担保合同编号(或填写错误)或者担保合同未指明借款合同编号(或指代错误)的问题，笔者认为对于未编号的合同应当编号管理;对于借款合同与担保合同编号完全一致的，应尽量作出区分，以便于指代;对于借款合同未填写担保合同编号(或填写错误)或者担保合同未指明借款合同编号(或指代错误)的，应当及时填写完整或纠正错误的填写。

二、合同空白处及时填充完整

空白的借款合同、担保合同不能作为我行实现债权、担保权利的法律依据。针对我行普遍存在合同空白日后填写的问题，笔者认为由于实际填写日期可以鉴定出来，为杜绝此类争端，维护我行合法权益，应当及时将合同的空白处补充完整，尤其是直接影响双方当事人权利义务的合同空白处，比如借款用途、利率等。

三、签章及签章日期及时完善

除非依法律行政法规须办理审批登记手续外，一般的借款合同、担保合同均自双方或多方当事人签字盖章之日起生效，对于签章日期不一致的，自最后一方当事人签章之日起生效。针对目前存在不加盖我行公章或者只盖公章不填写日期，而于诉讼时补盖公章或补填日期的问题，笔者认为由于此种做法可能会导致我行贷款债权失效的法律风险，因此对于未加盖我行公章或者只盖公章未填写日期的合同，应当及时加盖公章或者将盖章日期填写完整。

四、抵押物清单尽量完善

抵押物清单是确定抵押物效力及范围的唯一有效依据。目前我行行抵押合同所附的抵押物清单存在清单未填写抵押合同编号及抵押物清单填写不细致或清单未加盖登记机关公章的问题。抵押物清单未填写抵押合同编号，不能证明该清单所列抵押物即为抵押合同所指的抵押物，抵押物清单填写不细致，会对抵押物处分产生直接影响，抵押物清单未加盖登记机关公章，不能依法确保抵押登记的效力。为核实抵押物及其抵押的效力，笔者认为我行对于抵押物清单未填写抵押合同编号的，应当及时补充;对于清单填写不细致的，应当及时完善;对于抵押物清单未盖登记机关公章的，应当及时协商补盖。

五、不动产抵押及其抵押物清单填写问题应引起重视

不动产是指土地及其地上定着物，我行实践中遇到的不动产抵押物通常都是房屋、土地及在建工程，少数情况下也包括粮仓、恒温库、冷藏库、温室大棚等无产权证明的地上定着物。目前我行在办理房地产抵押登记时，通常抵押物清单都没有列出房屋占用范围内的土地使用权及其权属证明编号，对于房屋本身有时也没有列出权属证明编号;在办理粮仓、大棚等无产权证明的地上定着物抵押时，通常都到工商局办理抵押登记，且抵押物清单也未涉及土地使用权问题。虽然我国《担保法》规定了房屋抵押时，其占用范围内的土地使用权随之抵押，但未规定是否须同时办理登记。由于实践中发生了房地产抵押未涉及土地使用权而土地使用权抵押部分被判无效的案例，为确保土地使用权随之抵押的效力，各分支行对于房地产抵押物清单未列土地使用权及其权属证明编号的，必须立即补充填写完整，有条件的还必须补办登记手续。由于房屋所有权编号与房屋是一一对应的，因此只有将房屋权属证明编号填写到抵押物清单中，才能最终确定抵押物。因此我行对于清单中未填写房屋权属证明编号的，应当及时补充。粮仓、恒温库、冷藏库、温室大棚等无产权权属证明的地上定着物抵押，由于法律没有规定其权属管理机关及抵押登记机关，且大棚通常又坐落于集体土地之上，因此我行对于已经办理的粮仓、恒温库、冷藏库、温室大棚等财产的贷款抵押，应及时收回全部贷款或者更换抵押物。

六、贷款催收通知单及其回执日期应及时填写

贷款催收通知单及其回执是我行依法主张债权的证明，可以起到诉讼时效中断的法律效果。为方便起见，各分支行通常都预先制作多份空白催收通知单及其回执，并要求借款人或保证人加盖公章，而催收日期由我行自己随意填写。如我行的管理流程为借款人或保证人所知悉，并对催收日期提出异议请求鉴定，我行将会在诉讼中陷入不利境地。因此，我行对于拥有多份已加盖公章的空白催收通知单及其回执的贷款，不能认为我行贷款已不可能超过诉讼时效，而应当转变认识，及时催收，及时记载日期，及时加盖公章。

七、纠正登记部门错误的抵押

我国《担保法》规定，房地产抵押的登记部门由县级以上的地方人民政府确定，而建设部的部门规章规定房地产抵押应当到房地产行政管理部门办理登记。目前我行有些县区支行的房地产抵押因历史上当地地方政府规定房地产抵押的登记部门为工商行政管理部门(现在基本上已统一为房地产管理部门)，而造成有的在工商局登记，有的在房地产行政管理部门登记。此外，对于抵押物(一般为最高额抵押)既有房屋，又有设备的，则各分支行一般只在工商局办理抵押登记。关于房地产抵押在工商局登记的，我行应及时核实当地地方政府更改抵押登记部门为房地产管理部门的具体时间，如抵押登记时间在此时间之后的，应当重新到房地产管理部门补办登记。对于财团抵押，由于《担保法》及其司法解释还没明确规定登记方法，为防范风险，我行应就各种抵押物分别到相应部门办理登记，尤其是财团中包括房地产的，必须同时到房地产管理部门办理抵押登记，不能只到工商行政管理部门办理抵押登记。

八、涉及划拨土地使用权抵押手续的完善

划拨土地使用权的处分权在各级地方人民政府，涉及划拨土地使用权抵押的，市行曾下发《关于印发〈最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复〉的通知》(工银大办字[2003]247 号)，要求依照该通知精神办理。但目前个别分支行新办理的涉及划拨土地使用权抵押的，只办理抵押登记手续，未取得具有审批权限的地方人民政府或土地行政管理部门的批准文件。为确保涉及划拨土地使用权抵押的合法有效，我行对于2003年4月18日以后办理的涉及划拨土地使用权抵押的，必须在办理抵押登记手续之外，同时取得具有审批权限的地方人民政府或土地行政管理部门的批准文件，否则不得办理抵押手续。