北京市房地产开发项目抵押有关问
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【房屋预抵押登记】北京市房地产开发项目抵押有关问题的通知
为进一步加强我市房地产开发项目的抵押、房屋销(预)售、房地权属登记管理，保障抵押权人、开发商、购房人的合法权益，现将房地产开发项目抵押、房屋销(预)售、房地权属登记有关问题通知如下，请你们先予试行，试行中的问题及时向市局报告。
一、以依法取得的国有土地使用权的土地设定抵押的，其地上已建成的建筑物、附属物，均为抵押物(扣除已销(预)售部分的房屋及占用的土地使用权)的一部分，抵押物的价值包括已建成的建筑物、附属物(扣除已销(预)售部分的房屋及占用的土地使用权的价值)的价值。
以出让国有土地上的在建工程已完工部分设定抵押的，其占用的土地使用权同时抵押，但已销(预)售部分的房屋及占用的土地使用权不得抵押，抵押物的价值包括其占用国有土地使用权的价值，在建工程抵押登记、国有土地使用权抵押登记同时办理。
以上述国有土地使用权、在建工程抵押的，抵押当事人应当在抵押合同中约定：抵押期间地上房屋是否准予销(预)售，售出后是否解除抵押权。如约定同意销(预)售并售后即解除抵押权的，同时要约定同意销(预)售房屋的面积，抵押人定期将销(预)售出的房屋清册报送抵押权人，抵押权人在处分抵押物时，不再处分已售出房屋及其占用的土地;如约定抵押期间地上房屋销(预)售后不解除抵押权的，买卖双方在房屋买卖合同中应明确列出所售房屋已抵押的条款;抵押双方当事人未作约定，事后又同意抵押人销(预)售房屋的，抵押权人应出具书面证明，证明中要明确准予销(预)售房屋的部位、面积、售出后的房屋及其占用的土地是否解除抵押权等内容。
抵押当事人同意在抵押期间按套销(预)售房屋的，抵押人(开发商)在售出每套房屋后，不再分别办理变更抵押登记，可以每六个月办理一次注销登记手续。抵押合同中约定同意销(预)售房屋并售后解除抵押权或事后同意销(预)房屋并售后解除抵押权的，已售出的房屋可办理交易过户、房产登记手续;抵押合同中约定或事后同意销(预)售房屋但不解除抵押权的，已售出的房屋仍设定有抵押权，购房人领取的房屋所有权证中应注记抵押情况。
以国有土地使用权、在建工程抵押，在地上房屋竣工后未注销抵押权的，当事人应当在抵押人领取房屋土地权属证书时，办理同意解除抵押权的已销(预)售出房屋及占用土地抵押权的注销手续，在证书中注记变更后的房屋土地抵押情况，但原抵押登记顺位不变。
二、已抵押国有土地上的房屋、已抵押的在建工程竣工后并进行房屋初始登记的，应转为现房销售。以上房屋领取房屋所有权证或登记确权后，转为现房销售的，或房屋抵押后销售的，抵押权人应出具同意抵押人出售房屋的书面证明，证明中明确准予销售房屋的部位、面积(只有准予销售面积的，抵押人可以销售任意部位)、房屋售出后即解除房屋及其占用土地的抵押权等内容。上述抵押权人已同意抵押人出售房屋的，抵押人售出房屋后可以不再分别办理抵押权注销登记手续，但每售出3000平方米或间隔六个月，抵押当事人应办理已售出房屋及占用土地抵押权的注销手续，在证书中注记变更后的房屋土地抵押情况，但原抵押登记顺位不变。已售出的房屋可办理交易过户、房产登记手续。
出售已办理抵押登记的房屋，抵押权人不同意解除抵押权的，买卖双方应在房屋买卖合同中明确列出所售房屋已抵押的条款;已售出的房屋仍设定有抵押权，购房人在领取房屋所有权证中应注记抵押情况。
三、已抵押的房地产，抵押当事人协商同意析产后分别办理抵押登记的，凡房屋土地的析产符合规定的条件，在登记中可以操作，抵押登记部门应受理办理抵押登记。
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