关于海南永峰房地产综合开发公

【天津抵押房屋贷款】关于海南永峰房地产综合开发公司与南方证券有限公司天津分公司商品房预售合同纠纷案

海南省高级人民法院

民事判决书

(2000)琼民终字第2号

上诉人(原审被告)海南永峰房地产综合开发公司，住所地海口市南航西路金龙新村2A-602室。法定代表人王水耀，董事长。

委托代理人张高峰，海南高峰律师事务所律师。

委托代理人罗祥文，海南对外经济律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)南方证券有限公司天津分公司，住所地天津市和平区大理道96号。

法定代表人张志军，总经理。

委托代理人余章翰，海南宝岛律师事务所律师。

委托代理人徐海军，该公司职员。

被上诉人(原审被告)海南汇宇物业发展公司，住所地海口市工业大道汇宇小区三栋1105房。

法定代表人余星光，董事长

委托代理人李建国，该公司职员。

上诉人海南永峰房地产综合开发公司(以下简称永峰公司)因商品房预售合同纠纷一案，不服海南省海南中级人民法院(1999)海南民初字第16号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人永峰公司法定代表人王水耀、委托代理人张高峰、罗祥文，被上诉人南方证券有限公司天津分公司(以下简称天津分公司)委托代理人余章瀚、徐海军，海南汇宇物业发展公司(以下简称汇宇公司)委托代理人李建国等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原判认为，1992年10月间，汇宇公司与永峰公司签订的《项目转让合同书》已基本履行完毕，琼山市土地管理局同意办理土地使用权变更登记手续，该土地使用权转让行为并未影响永峰公司开发建设“汇景大厦”项目。1993年3月18日，汇宇公司与武汉勘测基础工程公司海南分公司(以下简称武汉基础工程公司)签订“汇景大厦”基础工程合同。同年6月28日，汇宇公司、永峰公司与华光集团沈阳二建海南公司(以下简称沈阳二建公司)签订的承建工程合同确定“汇景大厦”建设总工期为670天，且至今尚未竣工。永峰公司在上述基础工程合同、承建工程合同尚未签订之前，即大厦竣工交付日期未确定时，与天津分公司签订《售房合同书》，预售“汇景大厦”，约定房屋交付时间是1994年12月30日前，显然，永峰公司不具备预售条件，且天津分公司支付的2600万元购房款，永峰公司没完全投入“汇景大厦”建设，现“汇景大厦”仅建至四层框架停工至今。按照最高人民法院《关于审理房地产管理法实施前房地产开发经营案件若干问题的解答》第24条之规定，应认定永峰公司与天津分公司签订的《售房合同书》无效，不受法律保护。永峰公司明知其开发建设的“汇景大厦”不符合预售条件，即进行商品房预售是有过错的，天津分公司没有严格审查永峰公司是否具备商品房预售条件亦具有过错。天津分公司主张《售房合同书》无效，要求永峰公司返还购房款2600万元，理由充分，应予支持。购房款2600万元的利息损失，应根据过错原则由天津分公司和永峰公司各承担50%，天津分公司请求判令汇宇公司承担连带责任，没有法律依据，不予支持，据此判决：一、永峰公司与天津分公司于1993年3月13日签订的《售房合同书》无效;二、永峰公司应在本判决生效之日起10日内返还购房款2600万元及支付该款利息的50%给天津分公司(利息按人民银行规定的同期同类贷款利率计付，计息时间从1993年3月25日起至还清该款之日止);三、驳回天津分公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币218331元由永峰公司负担90%，即196498元，天津分公司负担10%，即21833元;财产保全费人民币200520元由永峰公司负担。

宣判后，永峰公司不服，上诉称：1、本案已明显超过诉讼时效，不应再受理;2、一审法院将与本案无关的汇宇公司增加为本案当事人，这是两个不同的法律关系，依此类推，就应该把天津分公司将“汇景大厦”转手卖给的海南儋县儋洋物业发展公司(以下简称儋洋物业公司)也列为第三人;3、原审法院在一审审理时，查封了“汇景大厦”项目，我司在诉讼中先后两次书面申请先解封待我司将汇宇大厦土地使用权登记到我公司名下后再继续查封，但一审法院设置障碍，使我司无法办理土地过户手续，直至一审判决结束;4、一审判决认定我司支付汇宇项目款3908.132万元，认定“汇景大厦”已建至地上四层，但仍以我司未向“汇景大厦”投资，并未开展建设为由，认定合同无效;同时，一审判决认定我司在预售房时未签施工合同也与事实不符，事实上，我司与汇宇公司所签的基础、施工工程等合同已明确规定汇宇公司原签订的建房合同由我司承担并履行，故此，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，认定合同有效，将本案发回重审或依法改判。

天津分公司未作书面答辩，开庭时口头答辩称：一审判决正确，二审法院应驳回上诉请求，维持原判。

汇宇公司口头答辩称：我公司与天津分公司没有任何法律关系，一审将我司作为被告是不妥的，现我司对一审判决中对我司的判决无意见。

经审理查明：坐落于琼山市府城镇金盘坡开发区内的汇宇金城综合楼建设用地的土地使用权归汇宇公司所有，地号为：[龙昆南(西侧)29-(1)-4图号金盘坡(1)]，琼山市土地管理局已核发土地证，1992年10月琼山市建委核发“建筑许可证”、“建筑安装工程通知书”及“报建单”。1992年12月14日，汇宇公司与永峰公司签订《项目转让合同书》，约定将汇宇公司位于金盘坡汇宇金城的综合大楼项目(后改名为“汇景大厦”)转让给永峰公司，该大楼建筑面积为29500m2，总价款为37406000元。签约后，永峰公司依约支付了项目转让全款，后汇宇公司又购置建该小区的4台进口中央空调等设备，永峰公司将用于该大楼1台中央空调的设备款167.532万元也付给了汇宇公司，项目和空调设备款共计付给汇宇公司人民币3908.132万元。

1993年3月13日，永峰公司作为甲方，天津分公司作为乙方，双方签订一份《售房合同书》，约定永峰公司将该汇宇金城综合楼转让给天津分公司，建筑面积为29500m2，每平方米房屋价款为人民币5500元，总计162250000元，合同签订当日，乙方付定金200万元，10天内付2600万元(含定金)，大楼达到第3层付足总款28%，即付1943万元，大楼达16层时付总款45%，大楼封顶付足总款73%，外装修完内装修达90%，付足总款82%，交付使用付足总款的95%，办完房产证时付清余款;还约定，本合同生效后，如无特殊情况(指不可抗拒的自然灾害等人力不可抗拒的因素)售方应于1994年12月30日前将房屋交乙方使用;双方还约定了违约责任，即“合同生效后，双方不得随意解除合同，否则按违约论处，罚违约方违约金为总款的15%;合同生效后，乙方已支付首期款，如后期款不按合同规定的期限支付房价款，如逾期10天以上，甲方有权解除合同，乙方按违约论处，罚违约金为总款的15%;如甲方不按期将大楼交付乙方使用，每逾期一天，罚5000元，每提前一天奖5000元，逾期一个月，罚违约金15%;双方还明确约定”如乙方变更购房用户，其新的协议产生，概以本合同为准，每次变更甲方收取总房价款1‰手续费。合同签订后第3天，天津分公司向永峰公司支付定金200万元，同月25日支付首期购房款2400万元。大楼建至第3层时，天津分公司未依约支付第2期购房款，永峰公司于94年4月2日、4月3日、12月31日共三次致电给天津分公司，告知其大楼已建至第3层，要求该公司依约支付第2期购房款，但天津分公司未向永峰公司复函、付款。永峰公司承建该“汇景大厦”时，向施工队支付工程款225.7万元，加上已付给汇宇公司的3908.132万元，对该“汇景大厦”项目共投资4133.832万元。经现场勘验，“汇景大厦”主楼已建至地下一层，地上四层，裙楼已建至地下一层，地上三层。按中南建筑设计院海南分院(以下简称中南设计院)为该大楼建设设计的结构平面图计算，主楼已建成建筑面积为6486.41m2，裙楼已建成面积为2640.08m2，共计9126.49m2，约总建筑面积的三分之一。因后续资金未能到位，“汇景大厦”建设项目于94年2月停工。天津分公司于1993年4月13日将上述综合楼转预售给儋洋物业公司，每平方米价格为6050元。

再查：本案一审于1999年4月15日立案，经天津分公司申请，一审法院于同年5月11日裁定查封“汇景大厦”项目，永峰公司同年7月、9月两次向一审法院书面申请先解封项目，待其将该项目的土地使用权办理到自己名下后继续查封。1999年8月10日琼山市规划土地管理局致函海南中级人民法院，表示：在贵院解除查封的情况下，本局可以办理土地转让变更登记手续。一审法院同年10月8日复函琼山国土局，同意先解封，让永峰公司办理土地过户手续，同年10月10日作出判决，永峰公司于同年11月将该项目土地使用权办至自己名下，12月7日办理房屋预售许可证。

汇宇公司于1992年9月28日，与沈阳二建公司签订汇宇金城综合楼的《工程施工承包合同》;同年12月28日汇宇公司与沈阳二建公司又签订一份相同名称的合同，对前一合同作了补充;1992年12月29日，汇宇公司与沈阳二建公司签订《基桩工程承包合同》;1993年2月因打桩失败，汇宇公司与中南设计院、武汉基础工程公司召开会议，形成一份《关于汇景大厦基础持力层选择纪要》;1993年3月18日汇宇公司与武汉基础工程公司就该大厦主楼和裙楼分别签订两份《基桩工程承包合同》;1993年6月28日，汇宇公司与沈阳二建公司又签订一份《工程施工承包合同》，该合同承接了92年12月28日所签的《工程施工承包合同》，并对该合同作了部分修改，合同确定该大厦名为“汇景大厦”，楼层为地下1层，地上26层，施工时间为93年7月18日，总工期670天。永峰公司在该合同上加盖公章，并写明：“此合同已经我方认可。”

汇宇公司与永峰公司1992年12月14日签订的《项目转让合同书》中，在“乙方责任”一项的第2、3款约定：永峰公司继续履行汇宇公司已签订的设计合同、工程监理合同和施工合同。

1992年11月12日，汇宇公司与交通银行海南分行签订《抵押贷款合同》，约定汇宇公司将上述综合楼项目抵押给交通银行海南分行贷款3000万元，借款期限从92年11月15日起至93年11月15日止，后双方又于1993年12月重新签订了《抵押借款合同》，约定抵押借款期限展期至1994年9月止。1997年，双方协议撤销抵押权，变更抵押物。

本案在审理中曾两次调解。调解中，天津分公司提交一份永峰公司将该“汇景大厦”转让他人的复印件及94年天津分公司委托海口南洋物业公司的吴爱民送交永峰公司的一份通知，讲明永峰公司对售房合同无能力履行，要求解除合同。此通知上没有永峰公司的签收，永峰公司表示从未接到过南洋公司的通知。两次调解，双方分歧很大，调解未成。

上述事实，有汇宇公司与永峰公司签订的《项目转让合同书》、永峰公司与天津分公司签订的《售房合同书》、天津分公司与儋洋物业公司签订的《售房合同书》、汇宇公司与沈阳二建公司签订的《工程施工承包合同》、《基桩工程承包合同》、汇宇公司与武汉基础工程公司签订的《基桩工程承包合同》、汇宇公司与中南设计院、武汉基础工程公司达成的《关于汇景大厦基础持力层选择纪要》、一审法院查封本案综合楼的裁定书、永峰公司申请解封办理土地使用权变更登记手续的申请书、永峰公司对该综合楼建设用地的土地使用权证、房屋预售许可证、中南设计院的设计平面图纸、现场勘验笔录、永峰公司与沈阳二建公司工程承包合同纠纷一案的二审开庭陈述及各方当事人的陈述笔录并经当庭质证、认证，具有证明效力。

本院认为：汇宇公司转让汇宇金城综合楼项目，手续完备，其与永峰公司签订的《项目转让合同》，内容合法，该合同是有效合同。永峰公司与天津分公司签订《售房合同书》后，至一审诉讼前，未办理“汇景大厦”的土地使用权变更登记手续。一审诉讼过程中，永峰公司曾向琼山国土局申请，并得到琼山国土局批准，办理土地变更登记手续，一审期间未能办完土地变更登记手续，系因一审法院查封该项目土地所致。一审法院于1999年10月8日解封，永峰公司于99年11月将“汇景大厦”建设用地的使用权办至自己名下，同年12月7日，补办了房屋预售许可证。鉴于此种特殊情况，应视为永峰公司在一审诉讼期间已补办了土地使用权变更登记手续和期房预售许可证。永峰公司为“汇景大厦”建设，向汇宇公司付出项目转让款3908.132万元、施工单位垫资融资建设用款1080万元、打桩款486.5982万元共计5474.7302万元，故天津分公司认为永峰公司未将购房款投入大厦建设是错误的。永峰公司于1993年3月13日与天津分公司签订《售房合同书》，此前，永峰公司与汇宇公司于92年12月14日签订项目转让合同，汇宇公司于92年9月、12月，93年3月18日，与沈阳二建公司、武汉基础工程公司分别签订《工程施工承包合同》、《基桩工程承包合同》。93年2月，汇宇公司与武汉基础工程公司达成《关于汇景大厦基础持力层选择纪要》，93年6月20日，汇宇公司又与沈阳二建公司重新签订《工程施工承包合同》，该合同永峰公司也参与签订，并在后面签字盖章。上述合同，均在汇宇公司与永峰公司签订的《项目转让合同书》中约定，由永峰公司承接，继续履行。综上事实，应认为永峰公司与天津分公司签订的《售房合同书》，前已签订了建房合同，《售房合同书》手续完备，形式要件和实质要件合法，永峰公司具备售房主体资格，该《售房合同书》应为有效合同。

因天津分公司未支付第2期购房款，“汇景大厦”工程于94年2月被迫停工，距合同约定交房期限尚有10个月时间，但现大厦已建面积约是“汇景大厦”总建筑面积的三分之一;汇宇公司于93年6月28日签订的《施工工程承包合同》中，确定建设总工期为670天，但是该合同中约定了提前完工的奖励标准，因此，售房合同与施工合同约定的竣工时间相差约四个月，不能认定永峰公司有欺诈的故意;同时，天津分公司认为其与永峰公司的售房合同中约定的交房时间内永峰公司不可能交房，因天津分公司未付第2期购房款导致工程停工，94年底能否交房仅是个未知的问题，以此确定永峰公司不能如期交房是不科学的。同时，合同中约定了延期交房的违约罚则，故这事实，不影响合同的效力。汇宇公司与交通银行海南分行签订的《抵押贷款合同》中明确规定，汇宇公司用“汇泰、汇宇、华泰大厦及汇宇金城预售款”归还贷款，表明交通银行海南分行作为抵押权人，同意汇宇公司预售汇宇金城项目(即“汇景大厦”)，因此，这一抵押关系对天津分公司购买该大厦并不构成任何权利影响，且97年，汇宇公司与交通银行海南分行协议撤销抵押权，影响售房合同履行的障碍已不存在。本案调解期间，天津分公司又提交一份其由海口南洋物业公司于94年1月转交给永峰公司的通知，由于永峰公司未在该通知上签收，天津分公司又举不出上述通知已送达永峰公司的证据，故本院对此证据不予采信。在这一商品房预售合同中，天津分公司没有任何理由拒付第2期购房款，构成违约，依法应承担违约责任。永峰公司未办理土地使用权证和期房预售许可证，及永峰公司与天津分公司所签售房合同与汇宇公司与施工单位所签该大厦的施工合同竣工日期不一致，均系永峰公司的失误。鉴于该合同继续履行实际已不可能，故《售房合同书》应予解除。由于天津分公司违约导致永峰公司因市场价格变化受到的损失，依照公平原则，天津分公司应给予适当补偿。永峰公司在签订合同时所犯失误，已在其签订的施工合同及市场价格损失中，自负了部分经济风险。故现所建“汇景大厦”地下一层，地上四层现状楼房应过户到天津分公司名下，永峰公司投入“汇景大厦”现状楼房人民币5474.7302万元，扣除天津分公司支付的2600万元，下余2874.7302万元由天津分公司付给永峰公司。因永峰公司的上述责任，该款项的利息由其自负。永峰公司请求认定合同有效，应予支持，但要求继续履行合同或由天津分公司负担利息损失的请求，理由不充分，予以驳回。

一审判决认定事实不清，适用法律错误，依照《中华人民共和国民法通则》第4条，《中华人民共和国经济合同法》第26条第1款第3项，最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第25条，《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第(3)项之规定，判决如下：

一、撤销海南省海南中级人民法院(1999)海南民初字第16号民事判决。

二、海南永峰房地产综合开发公司与南方证券有限公司天津分公司于1993年3月13日签订的《售房合同书》有效，予以解除。

三、南方证券有限公司天津分公司自本判决发生法律效力之日起30日内支付海南永峰房地产综合开发公司人民币2874.7302万元;海南永峰房地产综合开发公司收到此款项后30日内将“汇景大厦”土地使用权证及该项目有关的手续办至南方证券有限公司天津分公司名下，并将海南永峰房地产综合开发公司代海南汇宇物业发展公司购买的“汇景大厦”进口中央空调一台移交给南方证券有限公司天津分公司。

本案一、二审案件受理费共计人民币436662元，由永峰公司负担20%即人民币87332.4元，天津分公司负担80%即人民币349329.6元，财产保全费人民币200520元，由天津分公司负担。

本判决为终审判决。

审判长刘增愉

代理审判员汪亚琳

代理审判员梁永新

二○○○年八月四日

书记员苏志辉