公积金管理中心详解房贷新政余额还贷

【房贷贷款额】公积金管理中心详解房贷新政余额还贷提前还款不用垫付

本市公积金管理中心公布了五项新政策之后，昨天不少购房者都致电或到相关机构咨询新政策的具体规定，以及购房者如何使用这些新政才能在更大范围受益。其中，余额还贷政策是受到购房者关注最多的焦点之一，本市公积金中心相关负责人对此进行了详细解读。

所谓余额还贷政策，是指购房者在建设银行办理个人住房公积金(组合)贷款(包括个人住房公积金贷款、个人住房公积金组合贷款及住房公积金与中德住房储蓄组合贷款)，且正常还款的职工，可申请提取本人及其配偶住房公积金(含补充住房公积金、按月住房补贴)账户余额，提前偿还个人住房公积金(组合)贷款。

根据余额还贷新政，购房者在需要进行提前还款的时候，可以利用自己在公积金账户上的余额直接偿还，而不需现行自筹资金偿还后再通过办理提取公积金账户余额，减轻了购房者的还款资金压力。公积金管理中心有关负责人强调，要使用余额还贷政策的购房者必须符合两个条件，一是其贷款必须采用公积金贷款或组合贷款，二是其贷款必须是通过建设银行办理。

那么，购房者要申请办理公积金余额还款都需要通过怎样的流程呢公积金管理中心有关负责人介绍，余额还贷业务的办理流程主要包括以下四个步骤。一是，借款人(配偶)持申请资料到银行申请。二是，银行审核无误后，打印《余额还贷申请书》，双方签字盖章。三是，借款人(配偶)持《余额还贷申请书》及申请资料到分中心或管理部办理提取手续。四是，借款人(配偶)到银行提取并还款。

同时，该负责人还强调，购房者除了要事先询问并准备齐全相关证件外，还应当确定自己可使用的余额还贷额度。至于这一额度的确定方式，此次新出台政策中则明确规定，“余额还贷额度不得超过住房公积金(含补充住房公积金、按月住房补贴)账户余额与剩余贷款本息的低值，且提取后上述各账户余额均不低于1元。

怎样计算最高贷款额度

贷款额度是每个购房者都很关注的问题，而此次公积金政策调整除了对贷款额度进行了上浮外，还改变了部分原有计算方法，降低了购房者的贷款门槛。依据《关于修改〈天津市个人住房公积金贷款管理办法〉的通知》的规定，新政策暂时取消按住房公积金账户缴存余额20倍计算住房公积金贷款额度的限制。

对于具有补充公积金账户的购房者，新政策还规定，职工本人申请住房公积金贷款且申请时正常缴存补充住房公积金(或按月住房补贴)的，最高贷款限额为50万元;同时使用配偶住房公积金申请贷款且申请时本人或配偶正常缴存补充住房公积金(或按月住房补贴)的，最高贷款限额为70万元。

按照新的计算方法，公积金贷款的贷款额度又该如何确定呢本市公积金管理中心有关负责人介绍，住房公积金贷款额度的计算，要根据还贷能力、房价成数和贷款最高限额三个条件来确定，三个条件算出的最小值就是借款人最高可贷数额。这三种条件的贷款计算方法如下：

首先，按照还贷能力计算的贷款额度计算公式为：

(借款人月工资总额+借款人所在单位住房公积金月缴存额)x还贷能力系数-借款人现有贷款月应还款总额x贷款期限(月)。

使用配偶额度的计算方法：

(夫妻双方月工资总额+夫妻双方所在单位住房公积金月缴存额)x还贷能力系数-夫妻双方现有贷款月应还款总额x贷款期限(月)。

以上计算公式中，还贷能力系数为40%，借款人所在单位住房公积金缴存额指的是普通公积金账户的月缴存额，补充公积金账户的缴存额不参与计算。另外，其中提到的月工资总额也有相应计算方法，即“月工资总额=公积金月缴额÷(单位缴存比例+个人缴存比例)。”

其次，按照房屋价格计算的贷款额度计算公式为：贷款额度=房屋价格x贷款成数。其中，贷款成数根据购建修房屋的不同类型来确定：购买商品住房、限价商品住房、定向销售(安置)经济适用住房、私产住房的，贷款额度不超过所购房屋价格(评估价格)的80%;购买公有现住房的，贷款额度不超过所购房屋价格的70%;建造、翻建、大修自有住房的，贷款额度不超过所建修住房所需费用的70%;购买私产住房的，房屋价格和评估价格不一致时，取二者低值核定额度。购买定向安置经济适用住房的，贷款额度还应不高于所购住房全部价款与房屋补偿金的差价。

另外，还有一个计算方法则是按照贷款最高限额计算的贷款额度。根据规定贷款上限有两套确定标准，一是使用本人普通住房公积金申请住房公积金贷款的，贷款最高限额40万元;同时使用配偶住房公积金申请住房公积金贷款的，贷款最高限额60万元。二是涉及补充公积金的购房者，使用本人住房公积金申请住房公积金贷款，且申请贷款时本人正常缴存补充住房公积金的，贷款最高限额50万元;同时使用配偶住房公积金申请住房公积金贷款，且申请贷款时本人及其配偶正常缴存补充住房公积金的，贷款最高限额为70万元。

公积金中心有关负责人强调，申请贷款时职工或其配偶正常缴存按月住房补贴的，参照正常缴存补充住房公积金的规定执行。另外，按照以上方法计算出的贷款额度数值保留到千位，千位以下不为零的千位加一。

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