详解在建工程阶段性担保业务
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【解除在建工程抵押】详解在建工程阶段性担保业务
针对某些自用的非商品房项目(主要是商铺、厂房、办公、仓储、物流、酒店等非住宅类物业)，在暂时不足值的情况下(尚未开发或土地证为绿本)，以我公司担保向银行申请贷款，将项目完善(“绿转红”及开发建设)，办出足值的现楼房地产证，再抵押给贷款银行，解除我公司担保。
此类业务通常由银行提供一笔长期的贷款，担保方式为前期信用保证、后期物业抵押，因此我公司的担保仅是阶段性，不覆盖贷款的全过程。
此类业务所涉及的过程包括：土地受让(项目收购)、项目建设、竣工验收、“绿转红”、办理房产证、抵押登记等环节。
主要风险在于能否将所担保的在建项目顺利转抵押给贷款银行，这取决于项目手续齐全程度、工程质量、工程进度及项目评估价值。
反担保主要有土地抵押、房产抵押(不足值)、股权质押、法人代表个人保证等。
监管主要包括工程进度监管、贷款资金监管、办理手续过程监管等。
由我公司提供阶段性担保成功进行操作的该类型业务有：位于深圳市龙岗区宝龙工业城的宝昌利保税物流配套工业园项目。该项目占地面积达13万多平方米，总建筑面积达23万多平方米，总投资超过4亿元。该项目拥有几个大型监管仓和保税仓，属我市重点物流仓储项目，客户都是知名的跨国企业。
该类型业务实现担保的项目中还有位于龙岗区龙岗宝龙工业区的创益工业园。建设单位创益公司是我市高科技企业，专门从事太阳能电池的开发和生产，属市政府重点扶持企业。项目占地面积近4万平方米，企业向建行某支行申请4000万元的五年期贷款额度，用于创益工业园一期工程建设及扩产设备投资。项目建设企业以其公司名下在龙岗宝龙工业区的两块土地抵押，并提供公司股权质押、法人代表个人无限责任担保等反担保措施。我司提供阶段性担保，项目建成后办理房地产证，抵押给贷款银行，解除我司担保责任。
另外，由我公司提供阶段性担保的位于宝安区观澜街道的某大型物流园项目，占地面积达22万平方米，其中厂房近16万平方米，配套宿舍约5万平方米，办公面积1万平方米，其它配套6000多平方米。项目定位于仓储物流园，我公司担保为阶段性担保，项目全部建成后办理房地产证，抵押给贷款银行后置换我公司担保。项目建设企业以项目土地抵押、以公司部分股权质押、法人代表个人提供无限责任保证等反担保。该项目一期已全部建成投入使用，目前正在进行二期工程建设。项目招商正常，已建成厂房100%出租。
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