导致房地产抵押估价风险因素
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导致抵押估价风险因素分析
风险源自估价单位未能出具客观、合理、合法的抵押估价报告，具体表现在：(1)估价对象不具备合法抵押资格，房地产抵押估价本身不合法;(2)抵押价值不客观、不合理，如高估市场价值或低估知悉的法定优先受偿款。(3)滥用假设限制条件，未披露对估价结果有重大影响的因素，如经营性房地产的长期租约。(4)抵押物变现能力分析不客观，误导抵押贷款机构提高放贷成数，如将物业变现能力差定性为变现能力强。
在房地产抵押估价实务操作中，导致抵押估价报告不实而产生抵押估价风险的因素主要有估价师个人因素和估价机构因素。
1、估价师个人因素。(1)估价人员能力因素。《房地产抵押估价指导意见》第七条规定：“从事房地产抵押估价的房地产估价师，应当具备相关金融专业知识和相应的房地产市场分析能力”。抵押估价人员不具备抵押估价能力，如对不能作为抵押物的公共设施进行抵押估价。(2)估价人员不敬业，职业意识差。对抵押估价工作敷衍对待，不查勘现场，不做市场调查，不严格按照《估价规范》中规定的程序进行估价，导致抵押估价结果不客观不合理。(3)估价人员缺乏风险意识，不能认清抵押估价风险的存在，高估抵押价值。(4)估价人员不能坚持估价原则，明知道抵押价值不客观不合理，但迫于公司和客户压力，按客户要求，出具不实抵押估价报告。 (5)估价人员缺乏职业道德，不遵守职业道德规范，出具不实抵押估价报告。如明明知道抵押价值不合理，也知道其中的风险，但收受商业贿赂后，心存侥幸，故意高估抵押价值。
2、估价机构因素。(1)估价机构缺乏具备抵押估价能力的房地产估价师，导致估价机构没有能力从事抵押估价业务;(2)估价机构内部估价报告审核体系不完善，房地产抵押估价报告未经严格审核便发出;(3)机构人力资源管理欠缺，估价人员不稳定，机构留不住人才，导致抵押估价“新手”居多，抵押估价能力差;(4)机构的薪酬体系不合理，片面将估价师收入与估价收费“挂钩”，迫使估价师为了能收到评估费，主动取悦客户，迎合客户不合理要求，出具不实抵押估价报告，此外，薪酬体系不合理也会导致估价人员频繁流动。(5)机构缺乏诚信，为取悦客户，争取业务，片面满足客户要求而向注册房地产估价师施加压力，出具抵押价值高估不实的房地产抵押估价报告。(6)机构业务管理不完善，给不法分子可乘之机，冒用机构名义，出具抵押估价“假报告”。(7)估价机构中的“害群之马”，通过“高估抵押价值”及“降低估价收费进而降低估价报告质量”等不正当手段搞恶性市场竞争，扰乱抵押估价业务市场的正常竞争秩序。这种恶性竞争，短期是“劣币驱逐良币”，长期则是导致整个行业声誉受损。
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