浅析台商如何办理房产评估和房

【如何办理抵押登记】浅析台商如何办理房产评估和房产抵押登记

主持人：青岛市的一家台资企业为扩大经营规模，以房产抵押形式向银行贷款。当他们拿到房产评估报告以后，来到当地房产交易监理所办理房产抵押登记手续的时候，房产交易监理所认为他们出具的房地产评估报告无效，不能够办理房产抵押登记，那么台商要办理房产评估，要依据怎样相关法律，房产登记手续又应该如何办理，今天我们的节目就为您解答这方面的法律问题。

首先我们一起来看一段青岛市大统纺织发展公司在办理房地产评估和房地产登记时遇到的问题。

青岛市大统纺织发展公司就座落在青岛市科技工业园，现在我们所看到的厂房就是大统纺织发展公司的。建筑面积14358. 24平方米，有主楼，副楼，变电室和警卫室，基础设施完备。1998年他们准备扩大企业规模。根据《国务院关于鼓励台胞投资规定》台胞投资可以向大陆的金融机构贷款，并可以本企业资产和权益抵押、担保。青岛大统纺织开发公司，扩建所需的资金就是以他们现有的厂房做为抵押，向银行贷款的。抵押贷款首先要进行房地产评估，然后进行房地产评估登记，最后银行才能给予贷款。1998年7月他们委托青岛市审计师事务所进行评估的就是这座厂房及其附属建筑。当时，他们带着房地产评估报告来到高科技园房地产交易所，办理房地产抵押登记手续。并根据规定附上了相关的资料。

房地产交易监理所经理朱文彬：当时是98年，大统纺织内衣的董事长，委派他的总经理，黄总过来办理抵押登记、贷款。在咱接待的情况下，给他的资料，按照国家有关的规定，咱审理他的证件以后，其它证件都符合咱抵押登记的要求，惟一一个就是评估报告不合格。

大统纺织发展公司许利雄董事长对此一时不知所措，并提出疑义。

大统纺织发展公司董事长许利雄：崂山区的房产审计交易中心，认定我们这个不可以，必须要在崂山的房产审计中心来作评估，那么我们认为说，应该同样是国家认可的一个审计事务所来讲，应该是在青岛市跟崂山区应该是同等的。

当时负责此事的现任青岛市崂山区建设局副局长段家盛说：抵押手续的办理是有规定的，在行业上应该说有非常严格和明确的规定。那么就需要他出具有关的资料，他其中有一份就是办了他的房地产的评估资料，应该说问题就出在这个地方，他出具的这个评估资料是委托了一家没有评估资质的单位做的评估，那么，根据房地产管理规定呢，这样的单位做的房地产评估是无效的，不能认定的。那么我们当时办理的工作人员就向他提出来了，你这个无效，应该到有资质的单位去，进行评估，方可认可有效。

我们在青岛崂山区房地产评估事务所采访时阮先生向我们说明了有关规定。

青岛崂山区房地产评估事务所评估师阮科：大统纺织是一家台资企业，它应该说它对法律这一块要求比较细，我们从国家建设部有关的法规，到咱单位的营业执照，单位的资质，评估人员的各方面资质，证书都给他看了。

青岛崂山区房地产评估事务所的工作人员，已把他们的营业执照，以及相关部门授权的资质证明，人员的资格证书拿给记者，记者看到在青岛市崂山区房地产价格评估机构资格证书上，确实有上级一主管部门的委托和认证，这个是青岛市审计师事务所的评估资格证书，与青岛崂山区房地产评估事务所的资格证书有明显的区别。它是原国家国有资产管理局颁发的，按照行业管理的规定，是不符合要求的;再看他的评估资格是固定资产，没有注明房地产评估项目，根据国家颁布的房地产中介服务的有关法律、法规的有关规定，青岛大统纺织发展公司依据相关的法律条文必须重新进行房地产评估。根据规定，房产评估必须在30天之内完成，可大统纺织发展公司的房产评估剩下的时间不到10天了。按原计划再过几天大统纺织发展公司的董事长就要与银行签贷款协议

阮科：在提供资料的同时又带来这么一条信息说，他们董事长许利雄，许先生马上要从台湾飞过来，和咱们相关的银行签定贷款的业务。那这样从审验上就要求很紧了，而咱这个评估所制度，评估报告是15个工作日之内完成，一般来说也就需要7天到8天。

为帮助台商解决困难，青岛市崂山区建设局因此制定了两个方案。

段家盛：我们还是应该从大局出发，从招商引资这个大局，从对客户服务这个大局出发，把这个事情积极地、妥善地处理好。那么积极妥善处理好，就提出这么两个方案来，一个关于时间问题，那么好了，因为要重新评估，他怕耽误时间，那我说了，我安排我们的人加班加点，给你抓紧时间不耽误你的时间，可以了吧，这是第一个。那么第二个，就是他怀疑我们是在利用特权，那好了，我再给你评估的时候，我不收费可以了吧，我免费这不就不发生你的费用重复了吗。那么最后我们就作出这么一个决定来，一加班加点，以最快的速度把新的评估报告拿出来，第二个就是我这次评估免费，也算是对台商的支持，也算是一种宣传，所谓的宣传就是告诉大家，就是说，没有资质的单位评估是无效的，我们就是为了把这个东西摆正，为了让大家都知道这个事情，我宁肯免费做一次评估，也不能随随便便地不按照有关规定去办。

主持人：今天我们的演播室请到了，中国房地产估价师学会的副会长柴强博士，欢迎您，那么柴博士，目前在大陆房地产抵押，主要会涉及到哪些法律、法规呢

中国房地产估价师学会副会长柴强：办理房地产抵押，首先要对大陆的房地产抵押方面的法律、法规有个了解，主要有下面这样几个，第一个就是《中华人民共和国城市房地产管理法》，专门有一节就是关于房地产抵押的，还有一个就是《中华人民共和国担保法》，另外的话，建设部有一个城市房地产抵押管理办法，建设部和中国人民银行发的一个《关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知》，还有一些其它的法律、法规，特别是地方也有一些规定。具体来说像《城市房地产管理法》，有两条特别明确的规定，一个是，第33条规定，国家实行房地产价格评估制度。第58条规定，国家实行房地产价格、人员资格认证制度，这是法定的一种制度。

主持人：如果我们一个台商朋友，对大陆的情况不了解的话，怎么样才能有一种最快的一种办法，最便捷一种方式，来找到他心目中认为比较好的评估的一个机构呢

柴强：像我们房地产评估的机构，都有公布的，它的资质，资质的等级，它过去的信誉度这些，当然也可以找到这些机构，可以先不肯定给它做，你可以先上门去调查、了解，看看它企业的规模，企业的形象，看看它其它的报告，当然我觉得最重要的一点，就是它做出来的报告是不是合法有效。

主持人：那目前大陆评估行业基本情况是怎么样的呢

柴强：我们对于评估人员，实行的是国家的考试制度，这个具体来讲，就是93年和94年由建设部和人事部认定了两批，大概有300多人房地产估价师。从95年开始，实行的是国家的统一考试，只要考试通过了，取得了这个资格，才能从事评估，当然的话，这个考试通过了之后，还必须要注册，大概到目前为止，我们国家考试通过的房地产估价师，大概15000人。我们房地产评估，有一个国家统一的标准，是国家标准，是在99年由建设部会同国家质量技术监督局联合发布的，这个名称具体来讲，叫《中华人民共和国房地产估价规范》，所有的从事这个评估的，在大陆范围里面，都要遵循这样一个标准，评估的报告，评估的程序，评估的方法，包括参数的选取，包括评估里面的职业道德都要遵循国家的标准，这是统一的一个标准，另外还有一个方面，房地产评估的管理，由建设部行政部门，具体来讲就是我们中国房地产估价师学会。

主持人：如果我们的台商朋友，他们要办理房产抵押，应该向登记机关，交验哪些文件

柴强：一个方面就是抵押当事人的身份证明，或法人的资格证明，第二个方面的文件的话，抵押、登记的申请书，就是说你要抵押登记，要写一个申请，第三个方面的资料，就是抵押合同，就是抵押人和抵押权人，或者说是，借钱的人和贷款的银行，他们签定的抵押合同，第四个方面就是，抵押的房地产它的产权证明，像国有土地使用权证，房屋所有权证，或者房屋的共有权证，或者其它有关证明这个财产，属于他所有的证明。当然，如果是共有人的财产，还需要有共有人同意抵押的这个证明。第七个方面就是，具体办理的登记机关，认为必要的其它资料。

主持人：也就是说，我们要办理7个文件，首先证明他的法人资格，还要他提出申请和一系列有关的一些文件，非常感谢柴先生光临我们的演播室，为我们解答有关的法律的知识，谢谢。不少台商在大陆经营发展形势看好，其中一些台商正准备继续扩大企业的规模，永续经营，如果你也准备以房产抵押的形式向银行贷款，可要记住，一定要委托具有房产资质的房地产评估事务所去评估，同时还应该详细了解一下，有关的房产抵押登记的手续。