关于房地产抵押借款合同认定与

【房产抵押担保协议】关于房地产抵押借款合同认定与第三方担保

2004年3月22日，某典当公司与某食品公司签订了一份房地产借款抵押合同，由某食品公司向某典当公司借款人民币600万元，双方约定：借款期限为2004年3月22日至2004年7月21日止(借款具体期限在双方签署的当票上予以确认)，借款期内及借款期限届满后5日内，经双方协商同意可以续当，届时双方另行签署《续当凭证》和《房地产价款抵押变更合同》，合同约定的事项在续当期继续有效。借款月利率为2.2%;并约定某食品公司将其位于某市某区某路某号(二层)的房屋抵押给某典当公司。

签订合同当日,某食品公司用其上述抵押的房地产,向某市某区房地产登记处办理了他项权利抵押登记。

亦于同日，某百货公司出具担保书一份，为某食品公司向某典当公司抵押贷款人民币600万元作担保。

次日，某典当公司开具第一份当票给某食品公司，典当金额为人民币600万元，综合费用为人民币132000元，典当期限一个月，并向某食品公司发放了典当款人民币600万元。

2004年5月23日，某典当公司开具第二份当票给某食品公司，典当金额为人民币600万元，综合费用为人民币132000元，典当期限一个月。

2004年7月22日，某典当公司与某食品公司又签订了一份房地产借款抵押合同，由某食品公司向某典当公司借款人民币600万元，约定：借款期限为2004年7月23日至2004年9月23日止(借款具体期限在双方签署的当票上予以确认。)借款月利率为2.5%;并约定某食品公司将其位于某区某路(二层)的房屋抵押给某典当公司。次日，某典当公司开具第三份当票给某食品公司，典当金额为人民币600万元，综合费用为人民币15万元，典当期限一个月。

2004年11月29日，某食品公司向某典当公司出具承诺：抵押贷款人民币600万元，现不能如期归还，给予宽限一个月，我公司承诺如逾期未还，愿绝当处理。

2005年2月3日，某食品公司通过某银行上海分行支付某典当公司利息人民币15万元。现某食品公司除尚欠某典当公司借款本金人民币600万元之外，还欠2005年1月23日至2005年5月22日的利息人民币59万元及之后利息。

因某食品公司至今未还款，某百货公司亦未能履行担保义务，遂涉诉。另吴某是某食品公司股东，又是某百货公司的法定代表人。2004年7月22日借款合同一方某食品公司的委托代理人一栏中有吴某签字。

【法院判决】

法院认为，某典当公司与某食品公司签订的《房地产借款抵押合同》依法成立有效，各方当事人均应恪守。2004年3月22日《房地产借款抵押合同》约定的到期日为2004年7月21日，双方于2004年7月22日又签订《房地产借款抵押合同》，某典当公司认为后一份合同属于续签，而某食品公司某百货公司主张2004年7月22日借款合同是与某典当公司重新签订的，如其主张成立，则其应有2004年3月22日借款合同的还款事实或尚欠某典当公司两笔借款。某食品公司对还款事实不能举证，又只认可一笔借款未还，故2004年7月22日借款合同应是续签，某典当公司主张能够成立。现某典当公司已履行了放款义务，某食品公司未按约清偿借款合同的本息，构成违约，故某食品公司应承担相应还款付息责任。如某食品公司不履行还款付息义务，某典当公司有权对其抵押物行使抵押权。某百货公司在2004年3月22日出具的担保书，未对担保的期限作出规定。在履行过程中，某百货公司又未对续签合同表示继续提供担保，故某百货公司的保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。某典当公司主张某百货公司承担保证责任的其间应为2004年7月22日至2005年1月21日止。因某典当公司在保证期内未要求某百货公司承担保证责任，故某百货公司的保证责任应予免除，某典当公司要求某百货公司承担保证责任的请求不予支持。综上，根据《中华人民共合同合同法》第205条、第206条、第207条、《中华人民共和国担保法》第19条、第24条、第26条、第53条及《最高人民法院关于适用 中华人民共和国担保法 若干问题的解释》第30条第2款的规定，判决如下：

一、某食品公司应于判决生效日起十日内向某典当公司归还借款本金人民币600万元并支付自2005年1月23日至2005年5月22日止利息人民币59万元和自2005年5月23日起至借款本息清偿之日止逾期利息(按中国人民银行规定的同期贷款逾期利率计算);

二、如某食品公司未履行上述判决第一项义务，某典当公司可以与该某食品公司协议，将其抵押的，位于某市某区某路某号(二层)的房屋所有权及相应土地使用权折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿;抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归某食品公司所有;不足部分由某食品公司清偿。

【点评】

本案法院判决和典当行都有过失。

法院的过失：

和前几期的案例一样，法院没有将典当行按照特许经营金融业务的企业对待，利息必须执行人民银行法定利率;而是按照一般普通工商企业对待，利率不超过4%。所以对月利息2.2，2.5%……都给予了保护。其实，典当利率违反了管理办法的规定。是不受法律保护的。这是特许经营的明确规定。

典当行的过失：

1、签合同不严肃，前后合同看不出有什么关联性，明明是续当合同，就应该明确说明或对前合同进行补充就行，结果咋一看，是2个没有关联的合同。

2、利率的约定非法，当户一旦主张权利，将得不到保护

3、为什么不约定综合费用，这是典当行最主要的合法收益。