最新商住房限购问题所涉及到的合法解约途径

北京近日发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，阻断了个人购买未建、在建、在售商办房屋的渠道，同时为个人购买二手商办房屋设置严苛门槛。

按照2017年3月26日北京市《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》其原文如下：

为进一步规范本市商业、办公类项目管理，促进房地产市场平稳健康发展，现公告如下:

一、商业、办公类项目(以下简称商办类项目)应当严格按照规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。

二、开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平米;不符合要求的，规划部门不予批准。

三、开发企业新建的商办类项目，应当按照批准的规划用途建设、销售，违反规定的，规划国土、住建部门依法处理。

四、开发企业在建(含在售)商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。

购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。

五、本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：

1、名下在京无住房和商办类房产记录的。

2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

六、对规划用途为商办类的房屋，中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。

对违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构，依法注销机构备案，直至吊销营业执照。

七、商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

八、本公告发布之日起，开发企业将新开工的商办类项目违规改为居住用途的，一经查实，规划国土部门依法收回土地，商业银行对该企业在本市所有项目暂停授信;

九、开发企业、中介机构违反本公告，依法受到处理的处罚信息，纳入本市企业信用信息系统

限购后，商办市场状况如何?

因限购导致购房人失去购房资格，合同无法履行谁该担责?

交了首付但没网签，为何买家却遭退房难?

因政策变动，致使购房者失去购房资格而引发的解约纠纷，相关责任该如何承担?

政策又算不算不可抗力?

构成不可抗力须同时具备三个要件：不能预见、不能避免、不能克服。

即便住房调控政策的具体内容、实施时间无法准确预估，但大致导向是可以判断的，与不可抗力的构成要件之一“不能预见”相矛盾。

政策调整后，针对购房人失去购房资格的情况，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，若买方以政策变化导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求返还购房款或定金的，一般应予支持。

而是否能全额返还，则要结合个案处理。

流程，无法给出具体退款时间，实际情况还要跟售楼处核实。

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