买卖合同不成立买卖不破租赁如何规定的？

一、买卖合同不成立买卖不破租赁如何规定的？

买卖不破租赁在合同法中有相关的条款做出规定，在租赁期限内，租赁物因为买卖赠与发生产权变化，不影响租赁关系继续生效，作为承租人，不必解除终止合同。当然，买卖不破租赁也有适用条件，不得用于租赁物先抵押的情况。

租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。我国明确了“买卖不破租赁”的规则。买卖不破租赁是指当出租人在租赁合同有效期内将租赁物的所有权转让给第三人时，租赁合同对新所有人有效。

从法律的规定来看，“买卖不破租赁”并不仅仅限于出租人出售租赁物的行为，还应包括租赁物抵押、赠与以及遗赠、互易甚至将租赁物作为合伙投资等情况，因为这些情况都会涉及租赁物的所有权变动问题。

二、买卖不破租赁的适用条件有哪些?

1、存在合法有效的租赁合同

要适用该制度，在所有权让与时，租赁合同应该已经成立并且生效，就是租赁关系须有效的存在，换言之，租赁关系的有效存在的准据时点应确定在所有权让与时。同时，需要注意的是，根据我国物权法的规定，仅有租赁物让与契约尚不能实现物权变动，对动产来说需要交付，对不动产来说需要登记。

2、出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人

租赁物的所有权已经让与给了第三人也是该制度适用的必要条件。如果租赁关系虽然有效存在，但是租赁物的所有权人仅仅与第三人形成了房屋买卖的合意，没有办理过户手续，即所有权并未发生变动，在此情况下，则该制度也没有适用的余地。

3、租赁物已经交付于承租人

“买卖不破租赁”构成要件中的交付，除指出租人已交付租赁物外，还需承租人继续占有租赁物。主要理由是，一方面，承租人未占有说明其对租赁物没有使用收益，无此收益则失去了强化租赁权的基础;另一方面，承租人未占有不能起到公式作用，为维持交易安全，不应赋予租赁权对抗力。

4、所有权发生变动是在租赁期间内

“买卖不破租赁”的本意即包含了承租人在占有租赁物的期间内，租赁物的所有权发生变动，导致自身对于租赁物的使用效益可能面临受损的风险。故所有权发生变动是在租赁期间事适用条件之一。

综上所述，我国房屋产权关于买卖不破租赁的规定主要是在相关法律规定中明确进行说明，在双方当事人签订书面正式房屋买卖合同条款中，买卖不破租赁主要是用于不动产，比如房屋及土地使用权，在租赁期限内，如果因为买卖继承等原因导致房屋过户，之前的租赁合同依然有效。

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