买二手房的房土地使用年限从何时计算？
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一、买二手房的房土地使用年限从何时计算?
目前商品房的土地使用年限是70年，一般二手商品房的土地使用年限为70年与基楼盘原始竣工的时间之差。
土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
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1、居住用地70年;
2、商业、旅游、娱乐用地40年;
3、仓储用地50年;
4、综合或者其他用地50年。
5、工业用地50年;
6、教育、科技、文化、卫生、体育用地年限为50年;
同时需要注意以下几个方面：
1、土地使用权出让合同的日期是房屋土地使用年限的开始，千万不要以买房合同的日期作为土地使用年限的开始;
2、购房者需要查看五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致。
3、建议购房者到发证机关网站查询，看五证是否为真，尤其是二手房。
二、住宅建设用地使用权到期后怎么办?
根据2007年10月1日起施行的《物权法》中的明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”
据悉，在《物权法》出台之前，根据1994年7月5日的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条规定，办理土地使用权续期的，应当重新签订土地使用权转让合同，并依照规定支付土地使用权出让金。也就是说，根据以往的规定，办理土地使用权续期是需要缴纳一定费用的。而《物权法》出台后，虽然规定了可以自动续期，但实际上并没有对续期的土地使用费支付标准和办法做出明确规定。
三、商品房土地使用年限到期后怎么办呢?
关于此问题，目前还没有执行的实例。《物权法》第一百四十九条规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。 ”
因此商品住宅土地使用年限期满之后续期的问题不用担心，但是，目前尚无关于续期的细则，是免费续期还是收费续期，收费标准是什么，都没有定论。而商业用地届满之后的续期，则无明确的规定。
近年来，有越来越多的公民会购置自己的房产，其中不仅有商品房也包括了二手房，那么二手房的土地使用年限也会根据房屋的土地使用年限计算，而不是购买日期计算，所以购买二手房的公民一定要注意到时间问题，如果在土地使用权到期后，到相关部门办理续期即可。
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