鸡西市城镇房产市场管理办法

第一章　总　　则

第一条　为加强城镇房产市场管理，规范房产交易行为，维护房产市场秩序，保障房产交易当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条　在本城市规划区内从事房产交易，实施房产市场管理，均执行本办法。

第三条　本办法所称房产交易，包括房产转让、房屋租赁、房产抵押等行为。

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凡从事房产交易的单位和个人，必须进入房产交易市场，严禁场外交易。未经审查登记的房产交易，不受法律保护。

第四条　市房产管理局负责全市城镇房产市场行业管理工作。

县(市)、区人民政府房产管理机关负责本行政区域内的房产市场行业管理工作。

第五条　财政、国有资产、工商、物价、土地等部门应依据各自职责，参与、配合房产市场管理工作。

第二章　房产转让

第六条　本办法所称房产转让是指房产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房产转移给他人的行为。

房产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。

第七条　以出让方式取得土地使用权的，转让房产时，应当符合下列条件：

(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书。

(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上。

第八条　以划拨方式取得土地使用权的，转让房产时，由房产交易管理部门报有批准权的人民政府批准。

经批准需办理土地出让手续的，由受让方到土地管理部门办理出让手续。

经批准可以不办理土地出让手续的，由房产交易管理部门直接办理转让手续，其划拨土地使用权性质不变。转让方应按照国务院规定上缴土地增值税。

第九条　个人享受国家、单位补贴建造、购买的房屋转让时，增值部分按当时出资比例分成，减值部分按当时出资比例分担。出资单位在同等条件下，有优先购买权。

转让按房改规定购买的房屋，按《鸡西市出售公有住房暂行办法》(鸡政发〔1995〕8号)规定执行。

第十条　房产转让必须到当地房产交易管理部门登记，经审查和价格评估后，办理产权过户变更手续，核发房屋所有权证。

私自转让的房产，当事人应在限定时间内到当地房产交易管理部门办理转让手续。

第十一条　房产转让，按下列程序办理手续：

(一)当事人应在房产转让合同签订后30日内，持证明文件和材料，向房产所在地房产交易管理部门提出书面申请，并如实申报成交价格。

(二)房产交易管理部门对当事人提供的证明文件和材料的真实性、合法性进行审查，并在15日内做出是否允许转让的答复。

(三)对允许转让的房产进行现场查勘和评估，核实申报的成交价格。

(四)当事人按规定缴纳有关税费。

(五)办理产权变更手续，核发房屋所有权证。

转让共有房产，须持共有人同意的书面证明。同等条件，共有人有优先受让权。

当事人委托他人代理的应出示法定委托手续。

第十二条　当事人在办理房产转让手续时，应提交下列文件和材料：

(一)个人购买房产，私产出卖、转让、差额交换或以房作价投资、以房抵债等，须提交房屋所有权证、土地使用证、双方身份证、契税纳税收据、合同或协议书。

(二)单位购买房产，公产出卖、转让、差额交换或以房作价投资、以房抵债等，须提交房屋所有权证、土地使用证、合同或协议书、上级主管部门批准文件、企业性质证明、法人资格证书。公有旧住宅向职工出售，按《鸡西市出售公有住房暂行办法》(鸡政发〔1995〕8号)规定办理，国有房产转让须持国有资产管理部门批准文件。

(三)个人或单位购买商品房，须提交商品房产权登记证明、交款收据、托管(维修)协议书、购销(预售)合同、身份证明。

动迁安置还须提供动迁安置补偿合同(协议书)。

(四)单位购买私有房产，必须持有县级以上人民政府批准文件。

(五)单位以职工集资或解危、解困形式建设的住宅，办理产权登记手续时须持政府集资建房或安居工程批准文件。

(六)房产赠与须提交赠与公证书。

(七)房产交易管理部门认为应当提供的其他证明材料。

第十三条　商品房预售实行许可证制度。具有房地产开发经营资格的企业预售商品房，应按一栋一项向房产行政管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。凡未取得房地产开发经营资格的单位，不得从事商品房开发经营活动，不得预售商品房。

第十四条　房地产开发经营企业申请办理《商品房预售许可证》，应提交下列证件及资料：

(一)开发企业《营业执照》。

(二)建设项目的投资立项、规划、用地和施工等批准文件或证件。

(三)工程施工进度计划。

(四)投入开发建设的资金已达到工程建设总投资的25%以上的资信证明。

(五)动迁安置方案及商品房预售方案。预售方案应说明商品房的位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应附商品房预售总平面图。

(六)需向境外预售商品房的，应同时提交允许向境外销售的批准文件。

第十五条　房产行政管理部门接到商品房预售申请后，应查验各项证件、资料，并进行现场查勘。经审查合格的，核发《商品房预售许可证》，一栋一证，并同时按每栋户数核发《商品房产权登记证明》。

第十六条　下列房产不得转让：

(一)未经政府房产行政主管部门核发房产权属证的。

(二)司法机关或行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。

(三)权属有争议或者权属证与房产不相符合的。

(四)设定抵押权的房产，未经抵押权人同意的。

(五)共有房产，未经其他共有人书面同意的。

(六)商品房未办理预售审批手续的。

(七)法律、法规、规章规定禁止权属转移的。

第三章　房产抵押

第十七条　房产抵押是指房产权属人将房产作为抵押物以不转移占有的方式提供给债权人的担保行为。抵押人在债务到期而不能清偿时，抵押权人有权依法处分抵押房产，并从被处分的抵押房产所得款项中得到偿还。

第十八条　房产抵押当事人必须是法人或具有完全民事行为能力的自然人。

房产抵押必须连同该房屋使用范围内的土地使用权同时抵押。

第十九条　下列房产不得抵押：

(一)未依法登记领取权属证书的。

(二)尚未确权和产权有纠纷的。

(三)代管房屋代管人无法确定权属人的。

(四)公益事业的。

(五)确定为近期拆迁区域的;拖欠租金、税金、债务尚未偿还的;被司法、行政机关扣押、查封、诉讼保全的。

(六)没有取得土地合法使用权的。

(七)房产管理部门认为不宜抵押的。

第二十条　国有房产抵押时，应报上级主管部门同意，并经国有资产管理部门批准;集体所有制单位自有房产抵押应经单位职工大会决定，并出具主管部门证明;外资、中外合资、合作经营企业的房产抵押时，应经该企业的董事会批准。

共有的房产进行抵押时，须经共有人同意并出具书面证明，共负抵押责任。

第二十一条　抵押合同应载明下列条款：

(一)合同名称、抵押人、抵押权人姓名或名称、住所或所在地。

(二)房产座落、结构、建筑面积及房屋所占用的土地、房屋价值。

(三)担保债务的用途、抵押金额、币别、利率、交付方式、清偿方式。

(四)抵押期限。

(五)违约责任及双方认为其他有必要的条款。

(六)订立合同的地点和时间。

第二十二条　抵押人和抵押权人认为需要确定抵押房产价值时，可委托房产行政主管部门设立的估价机构进行评估。

同一房产设定一个或数个抵押权时，其抵押担保债务之和不得超过该房产评估总值的75%。

第二十三条　抵押人和抵押权人应自抵押合同签订之日起15日内，到房产行政主管部门申请房产价格评估，办理登记、审核手续。房产行政主管部门收回房屋所有权证发给抵押权人房屋抵押权证。未办理抵押登记的抵押合同无效。

第二十四条　抵押当事人办理手续时，应提交下列文件和材料：

(一)抵押申请书。

(二)当事人身份证或法人资格证明。

(三)主合同和房产抵押合同。

(四)《房屋所有权证》、《土地使用证》。

(五)有关部门批准文件。

第二十五条　房产抵押期间，抵押人未经抵押权人的书面同意不得对抵押房屋进行拆建、改建;不得将抵押房产出借、出售、赠与、分割或以其他方式处理。

抵押期间，因抵押人过错，造成抵押房屋受损灭失，抵押权人要求恢复原状或提供新的财产担保，抵押人不履行义务，抵押权人有权终止抵押，追索债务。

抵押期间，抵押权人只有按合同约定的方式收取利息的权利，而无使用房产的权利，并不得以承押的房产与第三人另订其他合同。

抵押期间，因国家建设用地需拆除抵押房屋时，由抵押双方重新设立抵押或抵押人清偿债务，办理有关变更手续。

第二十六条　房产抵押期满，债务清偿完毕，抵押合同即告终结。双方应在15日内到房产行政主管部门办理抵押注销手续。

第二十七条　抵押人到期不能偿还债务，抵押权人有权依法处分抵押的房产，处分房产所得价款按下列顺序偿还：

(一)支付处分费用。

(二)缴纳与抵押房产有关的税费。

(三)偿还抵押价款本息，如设定若干抵押权的，按抵押登记先后顺序清偿。

(四)处分价款清偿抵押价款后剩余的，返还抵押人。不足偿还的，抵押权人有权向抵押人另行追索。

第四章　房屋租赁

第二十八条　房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

房屋所有权人将房屋内的设施、设备、场地就地提供给他人进行经营活动的，视同房屋租赁。

第二十九条　公民、法人或其他组织所有房屋或被授予房屋经营管理权的房屋，可以依法出租。

第三十条　房屋租赁期限，最长不得超过该房屋使用范围内土地使用年限。

第三十一条　经产权人同意，承租人可以将租赁的房屋部分或者全部转租给第三人。以承租的房屋进行联营或承包经营的，视同转租。

转租人与受租人应当按本办法第三十四条的规定办理转租手续。

转租合同的截止日期不得超过原租赁合同的截止日期，但三方当事人协商约定的除外。

受转租人不得将租赁的房屋再行转租。

第三十二条　房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务。

第三十三条　房屋租赁实行登记备案制度。

第三十四条　租赁双方当事人应在租赁合同签订30日内，持下列证件和材料到所在地房产交易管理部门办理登记备案手续：

(一)租赁双方当事人签订的书面租赁合同。

(二)房产权属证件。

(三)当事人的身份证或法人资格证明。

(四)房产交易管理部门认为应提供的其他证件和材料。

共有房屋出租的，须提交共有人同意的书面证明。

代管房屋出租的，须提交房屋所有权人授权出租的证明。

第三十五条　房产交易管理部门对租赁双方当事人提交的证明文件和材料进行查核后，核发《房屋租赁证》。

营业用房，凭房产部门核发的《房屋租赁证》到工商行政管理部门办理营业执照。

第三十六条　下列房屋不得出租：

(一)未依法登记领取权属证书的。

(二)权属有争议的。

(三)共有房屋未取得共有人书面同意的。

(四)已抵押的房屋未经抵押权人同意的。

(五)经鉴定属于危险房屋的。

(六)不符合公安、环保、消防、卫生等行业主管部门有关规定的房屋。

(七)法律、法规、规章规定禁止出租的。

第三十七条　有下列情形之一的，可以变更或解除租赁合同：

(一)符合法律规定或合同约定可变更或解除合同条款的。

(二)因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的。

(三)当事人协商一致的。

因变更或解除合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应由责任方负责赔偿。

第三十八条　转让已出租的房屋，应在1个月前通知承租人。在同等条件下，原承租人有优先购买权。

第五章　房屋互换

第三十九条　本办法所称房屋互换是指房屋所有权人或使用人交换房屋所有权或使用权的行为。

第四十条　房屋使用权互换，应当征得房屋所有权人同意。房屋所有权人对使用人正当的互换行为应当支持。

第四十一条　房屋互换须持《房屋承租证》或《房屋所有权证》、《居民身份证》，到当地房产交易管理部门办理换房手续。

第四十二条　有下列情形之一的，不予办理换房手续：

(一)无承租权或房屋所有权、土地使用权证件的。

(二)拖欠房屋租金的。

(三)损坏房屋及房屋设施，未按规定修复或赔偿的。

(四)房屋纠纷未解决的。

第四十三条　因房屋面积、结构类别、质量等级、街区级别、层次、朝向等因素的差异，换房时可按本办法第二章房产转让差额互换规定办理。

第六章　房产交易合同

第四十四条　房产交易应当签订书面合同，使用国家工商行政管理部门监制的统一合同文本。

第四十五条　签订房产交易合同，必须遵守法律、法规，不得利用合同进行违法活动，不得有违反国家利益和社会公共利益的行为。

第四十六条　房产交易合同签订后，应到房产交易管理部门登记备案。当事人双方应按自愿原则到工商行政管理机关进行合同鉴证。

第四十七条　房产转让、抵押、房屋租赁、互换合同除按本办法要求载明主要条款外，还应说明合同纠纷的解决方式。

第四十八条　房产交易合同依法成立，即具有法律约束力，当事人必须全面履行合同规定的义务，任何一方不得擅自变更或解除合同。

因变更或解除合同使一方遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应由责任方负责赔偿。

第七章　房产中介

第四十九条　本办法所指房产中介，是指房产咨询、房产评估、房产经纪等服务活动。

第五十条　从事房产中介服务活动，须成立房产中介服务机构。房产中介服务机构是具有法人资格的经济组织。当地房产行政主管部门是房产中介的行业管理和资质管理部门。

第五十一条　设立房产中介服务机构应具备下列条件：

(一)有自己的名称、组织机构。

(二)有固定的服务场所。

(三)有必要财产和经费。

(四)有取得《房地产经济人员资格证书》及《房地产估价岗位合格证书》的专业人员。

第五十二条　设立房产中介服务机构(含兼营机构)，应当向市、县(市)人民政府房产行政主管部门申领《房地产中介资格审批书》，凭《房地产中介资格审批书》向工商行政管理部门申报设立登记，领取营业执照后，方可营业。

涉及国有房产评估业务的，还需领取国有资产管理部门颁发的资格证书。

第五十三条　房产中介服务机构实行年检制度。年检不合格的房产中介服务机构，不得从事房产中介服务业务。

第五十四条　房产中介服务机构必须履行下列义务：

(一)遵守有关法律、法规和规章规定。

(二)遵守自愿、平等、诚实、信用的工作准则。

(三)按核准的业务范围从事经营活动。

(四)依法缴纳税费。

(五)按规定标准收取服务费用。

(六)接受行政主管部门及有关部门的指导、监督和检查。

第五十五条　房产中介服务人员实行持证上岗制度。

从事房产估价业务的人员，必须是取得《房地产估价师资格证书》，或者是持有《房地产估价人员岗位合格证书》的估价人员。

从事房产经纪业务的人员，必须是取得《房地产经纪人员资格证书》的房产经纪员。

第八章　房产估价

第五十六条　鸡西市房产管理局负责全市城市规划区内各种所有制形式的房产估价管理工作。

第五十七条　凡在本市设立的房产评估事务所、兼营房产评估的咨询公司、其他行业涉及房产评估的部门，应接受当地房产行政主管部门的行业管理和资质管理。其成果直接作为税费收入依据时，必须经当地人民政府房产行政主管部门设立的估价机构确认，属国有资产的由国有资产部门确认。

第五十八条　凡有下列情形之一的，必须由政府设立的房产估价机构进行房产价格评估：

(一)房产买卖、租赁、分割、赠与、交换、抵押、典当、继承的。

(二)房产纠纷仲裁、司法诉讼涉及到房产价格的。

(三)企业破产、兼并、分立、清算、联营时涉及房产权属转移的。

(四)国有房产出卖涉及产权转移的。

(五)依照国家有关规定需要进行房产价格评估的。

第五十九条　房产价格评估按以下工作程序进行：

(一)申请估价：由当事人提交估价申请书委托评估，由委托人和估价机构签订房产估价委托书。委托书应附产权证书和有关图纸、资料，并载明下列内容：

1、当事人(法人代表)姓名、职业、地址;

2、标的物名称、面积、座落;

3、申请评估的事由、项目和要求;

4、当事人认为其他需要说明的内容。

(二)估价受理。审查申请资料，符合条件后，确定受理。

(三)现场勘估。评估人员制定评估方案，对标的物进行实地勘查，核对各项数据和有关资料，并做好记录。

(四)综合作业。评估人员根据标的物申请评估的性质，按《黑龙江省城市房地产市场估价管理实施细则》选择规定的评估法，计算价值。

(五)完成评估。将评估报告送交当事人。

第六十条　实行房产价格评估人员资格认证制度。

每项评估业务不得少于两名估价人员。评估报告书必须由取得国家建设部、人事部共同认证并经注册的房地产估价师签署，或由3名以上取得省建设主管部门统一颁发的《房地产估价人员岗位合格证书》的人员联合签署。

第六十一条　房产价格实行国家定价、国家指导价和市场调节价3种价格。

房产交易市场国家指导价格，由政府房产行政主管部门设立的估价事务所，根据上年的市场实际价格测算后报当地政府物价主管部门批准后发布。每年修订一次。

非住宅房屋价格实行市场调节价。

商品住宅的价格由政府物价主管部门审定。

公有住宅向职工出售，必须由当地房产行政主管部门设立的估价机构评估后，再按房改有关政策出售。

第六十二条　国家实行房地产成交价格申报制度。房产所有人转让房产，应向当地房产交易管理部门如实申报成交价，不得瞒报。

第九章　税　费

第六十三条　房产交易应缴纳契税。

第六十四条　交易价格低于评估价格的，按评估价格计收税费，交易价格高于评估价格的，按交易价格计收税费。

第六十五条　凡办理房产登记、鉴证手续时须缴纳下列规费：

(一)房屋买卖、有偿转让、赠与、抵押、差额交换、以房作价投资、以房抵债，购买公有旧住宅，单位集资、合资建房向外出售，商品房预售期间及未办理产权登记前转让的，应缴纳交易管理费。

(二)房屋租赁，应缴纳租赁鉴证手续费，由出租人承担。

(三)房产评估应缴纳评估费，由申请评估的单位或个人承担。

费率按市政府物价主管部门批准的标准执行。房产中介服务收费项目及标准按国家计委、建设部〔1995〕第971号文件规定执行。

第六十六条　房产交易市场收缴的各种税费，按市财政部门的有关规定执行。

第十章　罚　则

第六十七条　对违反本办法，除由有关部门按职责依法处罚外，均由房产行政主管部门按下列规定处罚：

(一)违反本办法第十条规定，按应缴税费额每日缴纳5‰的滞纳金，以税费额的50%为限。

(二)违反本办法第十二条第四项规定，没收买方房屋所有权，对卖方按房屋价值20%处以罚款。

(三)违反本办法第十三条规定，除责令停止出售、补办手续、按出售商品房规定缴纳税费外，并可处以罚款。

(四)违反本办法第十六条规定，未经批准擅自转让房产，转让无效，没收非法所得。

(五)违反本办法第三十一条规定，受转租人擅自再行转租的，没收非法所得。

(六)违反本办法第三十三条规定，责令限期补办手续，并可处以罚款。

(七)违反本办法第三十六条规定，视为非法出租，没收非法所得。

(八)违反本办法第六十二条规定，除补交规定的税费外，对买卖双方各处以房产评估价值10%以下罚款。

(九)违反本办法第五十二条、五十三条、五十五条规定，未取得房产中介资格，擅自从事房产中介业务的，责令停止房产中介业务，没收非法所得，并可处以罚款。未取得营业执照的，由工商行政管理部门责令停止房产中介服务业务活动，没收违法所得，并可处以罚款。

第六十八条　妨碍房产市场管理人员执行公务，扰乱房产市场秩序的，由公安机关按《中华人民共和国治安管理处罚条例》处罚。

第六十九条　涂改、伪造房产权属证及其他有效证件的不予办理一切手续。产生后果的，追究责任人的责任，并由责任人赔偿一切经济损失。

第七十条　当事人对处罚不服的，可以在15日内依法申请复议或向人民法院起诉。当事人逾期不中请复议或起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第七十一条　房产市场管理部门工作人员玩忽职守，徇私舞弊，滥用职权或以权谋私的，由所在单位给予行政处分。

第十一章　附　则

第七十二条　依照本办法规定实施罚款处罚时，必须使用财政部门统一印制的罚没收据。罚没款缴同级财政。

第七十三条　本办法如与上级规定有抵触时，按上级规定执行。

第七十四条　市房产管理局可按本办法制定实施细则并负责组织实施。

第七十五条　本办法自公布之日起施行。