办案体会之余某诉某开发商违约案

案情简介

2004年，余某与某开发商签订了一份《商品房买卖合同》，采用的是2000年浙江省建设厅和省工商局制定的标准文本。后由于开发商未在交房后90日内交付“三证”，且在2006年5月1日后才代余某缴纳契税，致使其多缴纳1万余元。协商未果，余某即向法院提起诉讼。余某认为，购房合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，……”按此约定，开发商应当在交房后90日内把“三证”交给余某；购房合同于2005年签订且已付清全款，开发商应当在即时开具发票并缴纳契税或者开具发票由业主自己去缴纳契税，但因开发商未开具发票，导致自己多交了1万余元税款，要求开发商返还该笔税款。

办案思路及心得

本人代理开发商，提出如下答辩：一、被告没有违反合同约定。原告认为被告违约的理由是被告未能按约定“在交房后90天内为原告办好三证”。但根据原、被告2004年10月20日签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定：第一，被告的义务是自商品房交付之日（即2005年9月30日）起90日内（即2005年12月30日前）将办理产权证的资料报送登记机关。而被告于2005年12月28日即将办理产权证书的资料报送给了××市房屋管理局，没有超过约定期限。被告报送的这些资料是用来办理总产证的，其中包含了原告所购房屋×××园17幢201室的资料。办理总产证是办理原告“三证”的开始，所以被告并未违约。第二，被告承担责任的前提是“因出卖人的责任”导致原告不能及时取得产权证书，而被告依约如期到房管局办理产权登记，提交了必要的办证资料，现原告已实际取得了房屋产权“三证”。所以，被告没有违反《商品房买卖合同》约定，不应承担违约赔偿责任。二、被告办理“三证”的行为没有违反法律规定。原告认为被告办理“三证”的期限迟延，违反了国家有关法律法规的规定。我们认为：第一，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定中，出卖人承担违约责任的前提条件有二：一是由于出卖人的原因未能按期取得产权证，一是当事人没有特殊约定。如前所述，原告与被告之间有特殊约定，即《商品房买卖合同》第十五条。所以，应依合同约定来确定双方权利义务。第二，《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续……”显然，这里的“办理”是指开始办理，并不含有办理完毕之意。办理完毕的期限规定在《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”所以被告在房屋交付之后90日内向房管局申请办理产权证书，在2006年7月3日取得“三证”，并没有违反该条例和司法解释的规定。所以，被告为原告办理“三证”的期限没有违反法律法规的强制性规定，不应承担赔偿责任。三、被告代交契税的时间没有侵害原告利益。原告认为被告迟开发购房发票，导致其未能赶在契税政策调整前交税，造成多交税款10380.27元。这种说法是毫无道理的。理由如下：首先，开具正式发票的时间。《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第三十三条规定：“填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票。未发生经营业务一律不准开具发票。”《企业会计准则》关于销售商品的规定：“销售商品的收入，应在下列条件均能满足时予以确认：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；（4）相关的收入和成本能够可靠地计量。”根据该规定，预售商品房“确认营业收入”至少有两个条件：一是房屋已交付，二是房屋的实际面积已测定，价款确定。只有在该两条件成就后，被告才能根据发票管理办法向原告出具发票。再参考《房地产开发企业会计实务》（杜海鹏、魏义光主编）第236页对房地产企业“销售实现”的解释，“房地产企业转让、销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已将发票结算账单提交买主时，作为销售实现”，显然，商品房交付是销售结算的前提，也是房地产企业实现营业收入的前提。其次，即使被告在原告付清购房款后就开具发票，原告也不可能去交契税。房地产权证是房屋所有权的凭证，所记载的信息、数据，是房屋从用地、规划、建设、竣工验收、确认权属的整个过程的体现，因此，房地产权证必须在各项条件具备、手续完善的前提下才能办理。简单地说，新建商品房必须在开发企业办理初始登记后，购房小业主才能申请办理转移登记，领取房地产权证。所以，该房屋没有经过验收，不能办理总产证，不能正式交付，也就不具备房屋所有权转移的条件，契税义务还没有发生，地税部门也就缺乏收税的依据，不可能接受纳税。四、被告代收办证费用的行为是一种无偿代理行为，其法律后果应由委托人承担。被告本着方便客户的原则，无偿为原告代收代缴办证税费，并未从中渔利。原、被告之间并未约定被告代缴税费的期限，况且被告的代理是无偿代理行为，只有存在故意或重大过失时才承担相应的责任。根据庭审查明，被告根本就不存在过错，不应承担赔偿责任。现被告收取的税费已缴至税务机关，如果原告坚持要退还所谓多交的税款，应该向地税部门提出申请，被告根本不存在退税的义务。显然，在“返还税款”的问题上我方已基本不存在风险，因为税款不在开发商手里，不存在返还一说，而适当的诉讼请求应当是“赔偿”。但是，对于违约责任这一点，我们一直无法说服法官。法官认为，开发商在交房后90日内把用于办分户权证的资料全部提交到房管局，这才算完成了义务。最后，一审法院据此支持了余某的这一请求。开发商对一审判不服，提起上诉。在一审意见基础上，我们提出如下补充代理意见：《城市商品房预售管理办法》第十二条规定：“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。”本代理人认为，被告并未违反该规定，理由如下：一、该条第一款中“开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件”。这里“必要的证明文件”，应当理解为房产管理部门要求开发商提供的办理权属登记所必需的资料。根据被告向法庭提交的由房管局出具的证明材料，可以确认被告当时按照房管局的要求递交了办理房产权属登记的全部材料（其中包括了本案原告余某所购房屋的资料）。本代理人认为，开发商代为业主办理权属证书，在该办法规定和当事人约定的期限内，提交了房产管理部门要求的办理权属证书所需的全部资料，尽到了协助的义务。二、该条第二款中“开发企业应当承担违约责任”的前提条件是两个：一是由于开发企业的原因导致承购人未能在房屋交付使用后90日内取得房屋权属证书；二是开发企业和承购人之间没有特殊约定，二者缺一不可。根据庭审查明的事实，以及当前行政机关办理权属证书的实际情况，开发商所能尽到的努力是按时按要求提交完备的办证资料，至于办证的结果，开发商不可能给予保证。所以，被告只要在期限内按要求提交了办证资料，即使未能及时办出产权证书，也不应当认定为“由于开发企业的原因”，不应当承担违约责任。另外，被告和原告在《商品房买卖合同》第十五条有关于权属登记的明确约定，应该按照该约定来确定双方的权利义务关系。三、《城市商品房预售管理办法》第十二条的规定与最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定内容一致，即在预售商品房买卖中，买受人未能在交房后90日内取得产权证书，出卖人承担违约责任的前提条件同样是两个：一是由于出卖人的原因，二是当事人之间没有特殊约定。如前所述，出卖人适当地履行了自己的义务，没有过错，且当事人之间在《商品房买卖合同》第十五条中特殊约定，即被告于90日内向房管局提交了完备的办证材料，其中包括了原告所购房屋的权证资料，应当认定为被告只要在约定的时间内开始为原告办理房屋产权证书，就不存在违约的情形。四、退一步讲，即使被告未能在规定的期限内办出产权证书，也不应承担违约责任。因为《商品房买卖合同》第十五条约定的是“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。被告作为出卖人的义务是将这些必需的资料报送产权登记机关备案。请注意，这里是“备案”而不是办证。被告已经严格按照合同约定履行了备案的义务，显然不存在违约责任。

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裁判结果

二审法官认为，本案争议的焦点在于对《商品房买卖合同》第十五条的解释，只要征询该标准文本的制订单位省建设厅和省工商局即可判定。通过对上述单位的走访，法官认同了我们的意见。后来，出于解决纠纷、息诉止讼的考虑，我们与余某达成了调解。