开发商私自抵押已经出售的房屋是否构成恶意违约？

案情简介

原告：甲公司被告：乙公司（某房地产开发公司）１９９８ 年９月２８日，原告甲公司与被告乙公司签订了一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买其开发的深圳市福田区某大厦Ｂ栋２５层１、２号 房，建筑面积１８１．０９平方米，总价款２３１７９５２元，被告应于１９９９年３月１日将验收合格的房地产交付给原告使用。被告应在原告实际接收房地产的 ９０天内书面通知原告，共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记。该合同还对交付房地产的条件作了具体明确的约定。合同签订后，原告向被告付清了 购房款２３１７９５２元，被告于１９９９年２月５日向原告出具了一份《收款收据》，并于２０００年９月１４日将讼争房产交付给原告使用。之后，原告一直要 求被告履行办证义务。被告于２００３年１月１１日、２００４年３月３０日及２００５年８月１１日分别向原告出具书面承诺，承诺可以为原告办证。后经原告向 深圳市房地产权登记中心查询，方知被告已将原告所购买的房地产抵押给了银行。原告因此于２００５年１０月１７日诉至法院。请求法院依法判令：１、解除原、 被告于１９９８年９月２８日签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》；２、被告应向原告返还购房款２３１７９５２元；３、被告应向原告支付购房款 ２３１７９５２元的利息８０１０８４元（该利息按银行同期贷款利率计算，从１９９９年２月５日起暂计至２００５年９月５日止）；４、被告应赔偿原告经济损 失２３１７９５２元；５、被告承担本案诉讼费用。另查，被告于１９９６年４月１９日取得该大厦《房地产预售许可证》。１９９９年２月３日，被告在没有告知原告的情形下将讼争房屋抵押给了某银行，该抵押已在深圳市房地产权登记中心作了抵押登记。直至诉讼期间，本案讼争房产仍没有注销抵押登记。

办案思路及心得

原告与被告于１９９８年９月２８日签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容没有违 反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应全面、诚实履行合同义务。原告已依约履行了合同义务，而被告于合同签订后在未告知原告的情况下 擅自将讼争房产抵押给了某银行，使得原告至今无法取得讼争房屋产权（即无法办理房地产权利证书），被告已构成恶意违约，应承担违约责任后的全部赔偿责任。 由于被告的恶意违约行为，导致原告的合同目的不能实现，原告有权根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定 请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求法院判令被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。现原告请求解除《深圳市房地产买卖合同（预 售）》，理由成立，法院予以支持。原告请求被告返还购房款２３１７９５２元及利息８０１０８４元、赔偿经济损失２３１７９５２元，符合法律规定，法院予以 支持。

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裁判结果

福田区人民法院根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、《最高人民法院关于审 理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（一）项的规定，判决如下：解除原告甲公司与被告乙公司于１９９８年９月２８日签订的《深圳市 房地产买卖合同（预售）》；被告乙公司应当向原告甲公司返还购房款２３１７９５２元及支付该款利息８０１０８４元（利息按中国人民银行规定的同期贷款利率 计算，从１９９９年２月５日起计至２００５年９月５日止）；被告乙公司应当向原告甲公司赔偿经济损失２３１７９５２元。被告乙公司对上述应付款项共计 ５４３６９８８元，应于本判决发生法律效力之日起１０日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定加倍支付迟延履行期间的债 务利息。一审判决后，原、被告双方均未提起上诉。现该判决已发生法律效力。