律师解惑买房

1房屋质量篇

精装修房地板开裂取证维权三步走

第一步———承诺书面化

如果开发商承认地板开裂是质量问题，那就一定要把开发商的这种认可落实到纸上，也就是说，一定要用书面形式来确认，其中应包括对地板毁损程度的确认。

第二步———证据保全

可对现场的情况进行录像、拍照，最好进行公证。

第三步———提出要求

与开发商协商，并提出修复或者赔偿损失等具体要求。如果与开发商协商不成，你可向消协投诉;若购房合同中约定有仲裁条款，可选择仲裁。否则，可直接到法院起诉。楼上漏水楼下遭殃索赔可要找对人

楼上漏水，物业和楼上的业主同意赔偿。楼下住户都能要求什么

要搞清楚，漏水是房屋质量问题引起的，还是楼上装修或水龙头没关严造成的。前者属于开发商的责任，后者则是楼上业主的责任，在此，索赔要找对人。可以要求停止侵权、恢复原状或赔偿经济损失。水珠“时隐时现”没有损失也可起诉。

屋顶一到冬天就出现水珠，开发商不认账。没有损失是否可以起诉。

主张权利不一定要等到有了损失。首先要搞清出现水珠的确切原因，冬天才出现水珠，大多与采暖有关。在损失尚未形成的情况下，同样可以起诉，要求停止侵权，排除妨碍。

2录音证据篇

对话录音作证据采信与否难定论

法院是否会采信录音证据，不好下结论性的定论。目前，根据相关的司法解释，录音证据在没有侵犯他人合法权利的情况下可以被采纳，但并不是说所有录音都能当作证据用。所以，录音时最好能有第三人到场。

3产权归属篇

合同约定不明确地下室归全体业主

若合同中没有明确约定，则视为权属不明。一般在这种情况下，产权应归全体业主所有。在此，业主们应该首先搞清地下室是谁出租出去的。

如果是物业公司租出去的，物业公司有何依据出租地下室一般情况下，物业公司只行使物业管理权，没有权利出租地下室。在这种情况下，受影响的业主可以向法院主张物业公司与承租人所签合同无效，并请求承租人腾房。如果是开发商租出去的，而合同中又没明确约定地下室的产权是开发商的，则业主也可以向法院主张租赁合同无效，并请求承租人腾房。

4小区规划篇

没有无障碍通道业主可提出补建

现有的施工规范对于这方面没有强制性要求，也就是说，建无障碍通道不是开发商的法定义务，这时，就要看你们当初的合同是怎样约定的。如果合同中没约定，现在也可以通过业主委员会向开发商提出补建，但会遇到费用公摊的问题，比如说小区里的年轻人可能就不同意出这笔费用。另外，可以去规划部门查一查，该小区在设计时有没有将无障碍通道设计进去。

5合同效力篇

“五证”不全可主张合同无效

开发商在“五证”不齐的情况下销售房屋，与开发商签订的购房合同实际上是无效合同，对此，开发商应承担相应的责任。但有一点需要提醒，在签订购房合同前，你是否知道开发商“五证”不全，对赔偿结果是有影响的。

如果你不知道，则开发商的行为属于欺诈。根据最高人民法院的司法解释，你可以向法院(若约定仲裁，则向仲裁委)主张合同无效，要求开发商退还房款及利息、赔偿损失，并可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍以内的赔偿责任。

但你若明知，虽也可以要求退房，但由于你和开发商都有过错，那么，对于各自的损失就要按各自过错大小分别承担。

纯净水入户要收费合同没约定可拒付

认购书是在正式的购房合同前签订的，一般来讲，正式合同签订后，认购书就失效了。如果合同中没有约定，那么开发商以认购书中的条款为依据来收取开通费，这种作法是没有法律依据的，可以拒付。

合同无落款时间不影响合同效力

合同没有签署日期并不意味着就无法主张权利了，可通过其他渠道确认合同签订的大概日期，比如说依据付款时间来推定大概的签约日期。合同没有落款时间，并不影响合同的效力。在此，应该多关注“实体”问题。比如说，在收房时发现房屋存在质量问题，则可以请具有资质的检测部门检测，依据检测报告主张权利。开发商逾期交房、或逾期协助办理房产证，可以依法要求开发商承担法律责任。