我国商品房消费者权益保护之立法现
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【商品房消费者】我国商品房消费者权益保护之立法现状
二十一世纪以前，我国保护商品房消费者权益的法律依据主要是《消费者权益保护法》，《合同法》以及《民法通则》的相关规定。随着住房改革，住房商品化逐渐普及，商品房消费者作为消费者群体中特殊的一部分，其权益也应受到特别的法律法规的保护。近年来我国也相继颁布了多部与商品房相关的法律法规，如《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房纠纷解释》《城市商品房预售管理办法》、《房地产广告发布暂行规定》、《城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》以及一些地方性法规等。这些法律法规在一定程度上维护了商品房消费者的权益，促进了商品房交易的规范化。但我们不能就此认为我国法律对商品房消费者的是完善的，其无论从立法还是现实中都仍存在种种问题。
从法理学的角度看，关于保护商品房消费者权益的立法大多效力层次较低。法的效力层次就是指在一个国家法律体系的各种法的渊源中，由于其制定主体、程序、时间、适用范围等不同，各种法的效力敢不同，由此而形成的一个法的效力等级体系。[8]根据法的效力层次的一般规则，以当代中国为例，根据宪法和组织法的有关规定，宪法是具有最高效力的根本大法，依次是法律、行政法规、地方性法规、政府规章等。[9]虽然近年关于商品房的立法增多，但是立法层次较低，多为一些行政法规和地方性法规，对消费者权益保护发挥重大作用的《商品房纠纷解释》其效力也仅为司法解释。并且诸如《城市房地产管理法》之类的相关法规，较多地是涉及调整行政管理部门与经营者之间的法律关系，过分突出行政。管理色彩，而并未从商品房消费者权益保护的角度立法，因此对购房者权益的保护力度显然不够。
此外，《消费者权益保护法》对商品房消费者权益保护也存在缺失。商品房消费是否适用《消费者权益保护法》在理论界和实务界争议已久。目前，越来越倾向肯定回答。商品房消费者权益具有最基本、最重要、最复杂、最具专业性、最不易行使的特点。仅凭《消费者权益保护法》所确定的九项基本权利难以保护购房者。在购房实践中，因为消费者与经营者所占有的信息不对称，使消费者的知情权得不到保障。格式条款广泛运用于商品房交易中，合同陷阱比比皆是，消费者由于欠缺专业知识而往往得不到公平交易的权利。广告宣传违法，如低价诱饵，文字游戏，视觉欺骗，升值诱惑等直接引发商品房市场信任危机。消费者获得无瑕疵的商品房的权益屡屡遭到侵害，主要是开发商交付的商品房存在质量问题或者商品房权利存在瑕疵。
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