房地产消费者权益保护的理论障碍
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【消费者权益保护】房地产消费者权益保护的理论障碍
第一，在消费者权益保护法律关系的权利客体问题上，当今的消费者权益保护法主要局限于对消费者动产权益的保护，而很少包括不动产权益保护。一些重要的消费者保护国际法规范更明确规定其不适用于不动产，如《斯特拉斯堡公约》和《产品责任指令》均规定消费品主要指工业制成品，而不包括不动产。大多数国家现行的消费者保护法也与上述国际法规范相一致，不将房地产作为产品或消费品对待，不将其纳入消费者保护法的调整范围，明确将不动产纳入消费者保护法的只有极少数国家(如西班牙)。我国法律包括《消费者权益保护法》中并无动产与不动产之分，理论上虽然没有排除对房地产消费者权益的保护，但从法律的表述来看，基本上以对与工业产品相关的消费者利益保护为主，《消费者权益保护法》的主要配套法律《产品质量法》、《食品卫生法》、《药品管理法》、《化妆品卫生监督条例》等，也完全是针对动产而言。
第二，在消费者权益保护法律关系的主体问题上，当今消费者权益保护理论的主流观念强调消费者仅指公民个人，而不包括法人。在1978年国际标准化组织消费者政策委员会第一届年会上，把消费者一词定义为“为个人目的购买或使用商品和服务的个体社会成员”;我国国家标准局1985年发布的《消费品使用说明总则》国家标准规定：“消费者-为满足个人或家庭的生活需要而购买、使用商品或服务的个体社会成员”;理论界也大都认为“把消费者限于个体社会成员，这是国际上通行的做法”。我国目前房地产买方主要是法人，这不仅表现在公房首先是由单位购买，即单位直接与房地产经营者形成买卖(或共建、承包)关系，而且表现在即使是商品房也往往是以单位名义购买，然后再由单位转售给内部成员个人，真正以个人名义购买商品房的目前只占很小的比例。按照这种主体划分标准，多数购房(包括公房和商品房)的房地产消费者因为不是直接与经营者发生交易关系而不具备消费者权益保护法的主体资格，亦不能受到消费者保护法的保护。此外，我国目前房地产消费者的绝大部分属于公房消费，消费者的相对人并非经营者而是其各自的单位，按照消费者保护法的一般原理，没有经营者参加的消费关系不构成消费者保护法律关系。
第三，在消费者权益保护法律关系的内容问题上，消费者与经营者权利义务关系在大陆法中最早起源于合同法，基本属于债法的内容范畴;在英美法中则起源于侵权行为法而非一般的财产法。而房地产权益主要属于不动产权益，此种权益内容与大陆法债权内容的分野十分鲜明，与英美法的财产法较接近而与侵权行为法有较大距离。因此房地产消费者权益保护的内容在形式上与消费者权益保护法的传统内容显得不够匹配或兼容。我国《消费者权益保护法》的内容也主要与合同法相关，更由于系统物权法的缺位而基本上未体现物权法保护的因素和机制。
上述问题在理论界虽然未见正式作为立法障碍提出过，但客观上可能成为将房地产消费者权益长期排斥在消费者保护法的保护伞之外的理论依据，我认为这些障碍都是可以而且需要适时予以消除的。
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