保险公司擅自在院墙上开门被判败诉

【非排他性许可】保险公司擅自在院墙上开门被判败诉

在自家的院墙上开门出入通行，在大多数人看来应该是天经地义的事。然而，随着南通市中级人民法院二审判决书的下达，这个问题又有了新的说法。

原海安县供销合作联社在海安镇人民西路11号有一幢五层办公楼，2006年6月12日，海安县县城居民于芳取得了该楼的所有权，继后又取得包括楼房及其南侧院落在内的土地的使用权。2006年6月15日，于芳与某保险公司签订房屋租赁协议一份，约定于芳将其所有的人民西路11号办公楼出租给原告某保险公司作为办公用房，双方同时对租赁期限、租金标准及给付方式、水电费用、装修维护等事项也进行了约定。2006年6月18日，于芳在该租赁协议上加注表示“同意乙方为通行需要拆除部分围墙”。2006年7月8日，某保险公司决定在院落南侧围墙的西部打开缺口，以方便通行。

院落南侧小区居民沈如桂、王雪兰夫妇见状即上前阻止，与原告某保险公司人员发生争执，公安民警到场平息了事态。因原告某保险公司已将围墙拆开一缺口，2006年9月上旬，沈如桂、王雪兰夫妇在围墙拆开缺口的南侧栽插角铁、砌建矮墙。

2006年8月23日，某保险公司向海安县人民法院起诉，请求判令两被告沈如桂、王雪兰夫妇立即停止侵权行为并负担本案诉讼费用。

被告沈如桂、王雪兰辩称：原告某保险公司所诉我们阻止其拆除围墙是事实，但我们的阻止行为是为了维护我们小区居民的合法利益，没有对原告某保险公司造成侵权;原告某保险公司作为人民西路11号楼的承租人，无权打通围墙通行，我们的阻止行为是合法的，作为承租人的原告某保险公司可向出租人要求相应的权利，故其作为原告，诉讼主体不适格;原告某保险公司不能正常通行的主要原因是由其自身造成的，原告某保险公司为了追求更多的经济效益，封闭了原有通道，将其改造成门面，再向小区打开通道，必然侵犯了包括我们在内的小区全体居民的利益，即使原告某保险公司欲行使相邻权也应以不侵犯相邻他人的合法利益为限，否则，不应得到法院支持。综上，请求法院判决驳回原告某保险公司的诉讼请求。

诉讼中，经原告某保险公司申请，法院对原告某保险公司所使用的楼房周边通行及其它楼宇的分布情况进行了勘查。现场勘查表明，原告某保险公司现在使用的楼房主体四层，局部五层，北侧面向海安镇人民西路共七间，东首第一间为楼梯，第二间为原告某保险公司出入大楼的主入口，通过此入口，折向东侧楼梯可到楼上各层，南侧通过台阶可向下步行至院落。该楼西侧向南凸出一间。楼房南侧有一南北约7米、东西与楼房等长的院落，院落南端有围墙与外界隔开。该楼北侧距人民西路人行道约5米，西侧有一宽约3米的通道，东侧紧邻一幢住宅楼，住宅楼东侧有一宽约6米的南北开放通道。被告沈如桂、王雪兰所住海安镇人民西路9号2幢的楼房位于原告某保险公司办公楼及其东侧住宅楼的南侧，其间形成一东宽西窄的自然地带，可予汽车等通行。原告某保险公司楼房东侧住宅楼的东墙，与两被告所住楼房的东墙及其南侧楼房的东墙基本一线，其东侧形成上述南北开放的约6米宽的通道，南可出入沿通扬运河的人行道，北可出入人民西路。

海安法院经审理认为：原告某保险公司作为于芳所有的位于海安镇人民西路11号原海安县供销合作联社办公楼的部分房屋的承租人，在使用房屋及院落过程中，得到房屋出租人的许可，可拆除部分院墙，由此因通行问题与两被告发生纠纷而向人民法院起诉，其诉讼主体资格成立。原告某保险公司打开围墙欲从此处通行，作为与此相关的两被告出面阻止，双方之间形成相邻通行纠纷。原海安县供销合作联社办公楼原有出入院落的通道，原告某保险公司承租后虽进行了结构上的改造，但出入院落的通道仍然存在并保持原有的通行质量。原告某保险公司在已有通道的情况下，未征得前幢楼宇内业主的同意，欲打开围墙向南再辟通道，借道围墙外地域通行，而围墙外的土地使用权应为包括两被告在内的前栋楼宇的居民共同共有，在无合法的依据情形下，原告某保险公司再辟通道必然损害包括两被告在内的前栋楼宇居民的合法利益，故两被告阻止原告某保险公司拆除围墙，并未妨碍原告某保险公司既有的通行权。原告某保险公司要求两被告停止侵害的请求，与法相悖，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条之规定，判决驳回原告某保险公司对被告沈如桂、王雪兰的诉讼请求。

某保险公司不服一审判决，向南通市中级人民法院提出上诉，认为院落原有通道仅能供步行，不能适应汽车通行的需要。公司借用南侧小区内的地块通行，而该小区并未实行封闭式管理，该通行行为并不妨碍包括被上诉人在内的他人的利益。

而被上诉人沈如桂、王雪兰辩称，围墙是两个单位的隔墙，上诉人无证据证明为其所有。小区内的通道是为小区的业主服务的，不是为上诉人服务的，上诉人将通道改为门市部不能向我们借道。

二审法院认为，某保险公司所承租的房屋进出院落原有通道，而某保险公司将出入通道改为营业用房，破墙另辟通道，将围墙外土地使用权属于小区业主道路作为另行通道。该通道不属于《中华人民共和国民法通则》及其司法解释所规定的一方必须在相邻一方的土地上通行而应当占有的通道。此外，某保险公司占用相邻方的土地作为汽车通行已经超出相邻方应当容忍的程度。被上诉人是小区道路内的部分所有权人可使用人，其阻止上诉人拆除围墙的行为实际是其行使所有权的行为，某保险公司认为被上诉人构成侵权无法律依据。据此，依照相关法律的规定，驳回某保险公司的上诉。

法官点评：在不动产的所有权中， 所有权的完整性和排他性体现得最为充分。而不动产， 特别是土地， 绵延不断， 总有相邻。在不动产相邻接时， 如果不动产所有人能绝对自由地行使其权利， 就必然会引起相邻各方的利益冲突。相邻关系制度则正是为了调和这种利益冲突， 维护社会财产秩序而设计的，同时也是民法所调整的重要内容之一。

相邻关系的客体并非不动产本身， 而是由于行使所有权或使用权所引起的邻人有关的利益。相邻关系的基本内容是相邻一方有权要求他方为自己行使不动产所有权或利用权利和他方应当给予必要方便的义务。对于相邻权利人而言， 相邻关系的内容包括于相邻不动产上直接行使权力，要求他人不作为或作出一定的行为。相应的，相邻关系对于相邻义务人而言， 其内容包括容忍他人侵害， 于一定限度内不行使其权利及为一定积极行为的义务。总的来看， 相邻关系是通过赋予一方相邻权， 而限制他方所有权、使用权来达到调整相邻各方利益冲突之目的。

根据我国《民法通则》第83条规定“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”处理相邻关系的原则是： 1、有利生产、方便生活; 2、团结互助、公平合理。